관리인 임기가 끝나면 권한은 어디까지 인정될까

메트로타워 관리권 분쟁은 단순히 관리인이 누구인지의 문제가 아니라 관리인의 임기 종료 이후에도 어느 범위까지 권한을 행사할 수 있는지를 둘러싼 법률적 쟁점을 드러내고 있다.

집합건물의 관리인은 관리단 집회의 결의를 통해 선출되며, 임기가 종료되면 원칙적으로 후임 관리인에게 업무를 인계하는 것이 정상적인 절차다. 그러나 후임 관리인 선출이 지연되거나 관리권 분쟁이 발생하는 경우 기존 관리인의 권한 범위를 둘러싼 갈등이 이어지는 사례가 적지 않다.

메트로타워에서는 신임관리단이 출범한 이후 전임 관리단(직무대행) 측에 관리업무 인계와 관련 자료 및 열쇠 등의 인도를 요청했다고 밝혔다. 그러나 신임관리단은 업무 인계가 원활하게 이루어지지 않았다고 주장하며, 관리비 정산에 필요한 전기 검침을 실시하기 위해 EPS실 잠금장치를 교체한 뒤 검침을 완료하고 건물 내 관리 안내문도 신임관리단 명의로 교체했다고 설명했다.

이와 관련한 전임 관리단(직무대행) 측의 구체적인 입장은 기사 작성 시점까지 확인되지 않았으며, 해당 조치의 적법성 여부는 양측의 주장과 관련 자료를 종합해 판단될 필요가 있다.

관리인의 임기 종료 이후 권한 문제는 민법 제691조(위임종료시의 긴급처리)와 집합건물법 제26조 제5항이 주요 법적 근거로 거론된다. 민법 제691조는 위임이 종료된 경우에도 본인이나 그 상속인 또는 법정대리인이 사무를 처리할 수 있을 때까지 급박한 사정을 피하기 위하여 필요한 행위를 계속할 수 있도록 규정하고 있으며, 집합건물법 제26조 제5항은 관리인의 권한 등에 관하여 민법상 위임 규정을 준용하도록 하고 있다.

다만 이러한 규정이 임기 종료 후 모든 권한을 계속 인정하는 것은 아니며, 개별 행위가 관리 공백을 방지하기 위한 보존행위인지, 관리단의 권리와 의무에 영향을 미치는 처분행위인지에 따라 법률적 평가는 달라질 수 있다. 건물의 안전관리와 전기·수도 등 필수시설의 유지, 긴급 보수와 같은 사항은 관리 공백을 방지하기 위한 범위에서 필요성이 인정될 수 있는 반면, 새로운 계약 체결, 신규 직원의 채용이나 해고, 장기 용역계약 체결, 대규모 예산 집행 등 관리단의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 행위는 일반적인 보존행위와 구별되어 개별 사안별로 적법성이 판단될 수 있다.

이와 같은 조치를 두고 양측의 입장이 엇갈릴 경우 향후 민사상 또는 형사상 분쟁으로 이어질 가능성도 제기된다. 다만 해당 행위가 형사책임의 대상이 되는지 여부는 당시 관리권이 누구에게 있었는지, 업무인계 요청과 협조 여부, 시설 관리를 위한 불가피한 조치였는지, 행위의 목적과 경위 등 구체적인 사실관계를 종합하여 수사기관과 법원이 판단할 사안이다.

이번 사례는 관리권 분쟁이 장기화될 경우 단순한 민사분쟁을 넘어 시설관리와 업무인계, 공용시설 출입관리, 관리비 부과 및 행정절차 등 다양한 법적 분쟁으로 확대될 가능성이 있음을 보여주고 있다.

또한 메트로타워는 장기간 관리규약이 마련되지 않은 상태에서 운영되어 왔으며, 이러한 제도적 공백이 관리권 분쟁을 장기화시키는 하나의 원인으로 거론되고 있다. 관리규약은 관리인의 권한과 의무, 임기, 관리단 집회의 운영, 관리비 부과 및 집행, 업무 인계 절차 등을 정하는 집합건물 관리의 기본 기준이다. 관리규약이 마련되어 있었다면 관리인의 권한 범위와 임기 종료 이후 업무 인계 기준이 보다 명확해져 유사한 분쟁을 예방하거나 줄이는 데 도움이 되었을 것이라는 의견도 제기된다.

메트로타워 사례는 특정 건물만의 문제가 아니라 전국의 상가와 오피스텔, 복합건물에서도 반복되고 있는 집합건물 관리 분쟁의 단면을 보여준다. 관리규약을 현실에 맞게 정비하고 관리인의 권한과 책임, 임기 종료 후 업무 인계 절차를 명확히 하는 것이 유사한 분쟁을 예방하기 위한 중요한 과제로 지적된다.

한편 관리인의 임기 종료 이후 개별 행위의 적법성 여부는 획일적으로 판단할 수 없으며, 행위의 목적과 필요성, 당시의 관리권 귀속, 업무인계 과정 및 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있다. 메트로타워 관리권 분쟁이 어떠한 법적 결론에 이르게 될지 귀추가 주목된다.