이번 감사는 최근 6년간의 관리 실태를 대상으로 진행된다. 공동주택 종합감사는 아파트 관리업무가 관련 법령과 관리규약 등에 따라 적정하게 운영됐는지를 확인하는 절차로, 통상 관리비 집행과 회계처리, 주요 시설 유지관리, 각종 계약, 입주자대표회의 운영 등이 점검 대상에 포함된다. 다만 이번 감사의 세부 점검 항목은 구가 공개한 주요업무계획에 별도로 명시되지 않았다.

구는 이번 감사를 통해 공동주택 관리의 투명성과 운영의 적정성을 확인한다는 방침이다. 감사 결과 개선이 필요한 사항이 확인되면 관련 절차에 따라 후속 조치가 이뤄질 수 있다.

지자체의 공동주택 종합감사는 관리주체와 입주자대표회의가 평소 관리비 집행 내역과 계약서, 회의록 등을 체계적으로 정리해 둬야 할 필요성을 다시 일깨운다. 감사 대상 단지뿐 아니라 다른 공동주택도 관리규약과 회계 서류를 상시 점검해 두면 유사한 감사에 효율적으로 대응할 수 있다.

경찰에 따르면 A씨는 지난해부터 운영위원장직을 맡아 전기·수도 요금 등 필수 공과금 관리와 납부를 책임져 왔다. 그러나 지난달 기준 최근 3개월치 전기요금 약 6200만원을 내지 않은 것으로 파악됐다. 전기·수도요금은 지난해 말부터 수개월씩 연체됐다가 단전·단수가 임박할 때마다 일부만 납부하는 방식이 되풀이된 것으로 조사됐다.

A씨는 입점 상인들이 관리비 산출 근거와 전기·수도 검침 자료, 주차 수익금 계좌 거래내역, 공사비 증빙 등의 공개를 요구했는데도 이를 제공하지 않은 혐의도 받고 있다. 상가 관리비와 주차 수익금 등 공용 자금이 오가는 계좌의 회계 관리 역시 A씨가 맡아온 것으로 전해졌다. 경찰은 정확한 자금 흐름과 횡령 여부를 확인하기 위해 수사를 이어가고 있다.

이번 사건은 상가 관리단의 회계 투명성이 왜 중요한지를 단적으로 보여준다. 관리비·공과금 납부 현황과 공용 자금 계좌 내역을 입점자에게 정기적으로 공개하고, 특정 개인에게 회계 업무가 장기간 집중되지 않도록 감사 체계를 갖추는 것이 유사 사례를 막는 선행 조건이다.

사고 건물은 1994년 준공된 연면적 892㎡ 규모다. 1층 식자재마트는 지난달 말 문을 닫았고, 사고가 발생한 2층은 공실이었다가 이달 3일부터 한 달 계약으로 생활용품 판매업체가 임차해 사용 중이었다. 해당 업체는 지난해 3월에도 같은 장소에서 비슷한 판매 행사를 연 적이 있는 것으로 확인됐다.

건물은 집합건축물법 적용 대상이지만, 연면적 3000㎡ 이상 건축물만 정기 안전점검 대상으로 규정돼 있어 이번 사고 건물은 점검 대상에서 빠져 있었다고 대구 북구는 설명했다. 경찰 감식 결과 천장 마감재는 석고보드와 합판 등으로 3겹가량 덧대져 있었고, 판매 행사를 준비하며 천장 구조물에 LED 조명 10개를 추가로 설치한 사실도 확인됐다. 경찰은 노후한 천장 지지 구조물이 하중을 견디지 못했을 가능성을 포함해 구조적 결함, 노후 여부 등을 정밀 감식으로 확인한 뒤 업체 측에 업무상 과실치상 혐의 적용 여부를 검토할 방침이다.

이번 사고는 일정 규모 미만의 소규모 집합건물이 안전점검 사각지대에 놓일 수 있음을 보여준다. 관리단이나 건물주는 법정 점검 대상 여부와 무관하게 임대 공간의 용도 변경이나 행사 준비 과정에서 천장·조명 등 구조물에 가해지는 하중 변화를 수시로 점검하고, 노후 건물일수록 자체 안전진단을 주기적으로 실시하는 관행을 갖출 필요가 있다.

종이팩은 재활용 대상 소재 가운데 재활용률이 가장 낮은 품목으로 꼽힌다. 한국순환자원유통지원센터 집계에서 2024년 종이팩 재활용률은 14%에 머물렀다. 10여 년 전 35%대였던 것과 비교하면 절반 이하로 떨어졌다. 배출된 종이팩의 상당수가 일반 폐지나 종량제봉투에 섞여 소각·매립되는 탓이라는 게 정부 설명이다. 알루미늄박이 들어간 상온보관용 멸균팩은 재활용률이 2%를 밑돈다.

이번 개정으로 종이팩은 일반팩과 멸균팩 두 종류로 나뉘며, 배출 전 반드시 말려야 했던 기존 규정도 삭제됐다. 내용물을 비우고 헹군 뒤 납작하게 눌러 전용 수거함이나 수거봉투에 담으면 된다. 다만 전용 수거함을 갖추지 못한 단지도 적지 않아, 입주자대표회의와 관리사무소 차원의 수거함 확보와 분리배출 안내가 과제로 꼽힌다.

의무화 이후 과태료는 지자체 조례가 마련돼야 부과할 수 있으며, 분리배출 기준 위반은 1차 10만원, 3차 30만원 수준이 될 전망이다. 관리사무소는 입주민 대상 안내문 게시와 전용 수거함 설치 검토를 서둘러, 내년 의무화에 앞서 혼선을 줄일 필요가 있다.

회사에 따르면 이 플랫폼은 단지명이나 주소만 입력하면 국토교통부 공공데이터와 사전에 수집된 정보를 바탕으로 단지별 기본정보를 불러온다. 기존 장기수선계획서 파일을 올리면 공동주택관리법 시행규칙에 따른 계획서를 새로 만들어 주고, 전국 유사 단지와 비교한 분석 결과를 담은 보고서도 제공한다. 보고서는 100쪽 분량으로, 2만여 개 단지의 비교 데이터와 8000건에 이르는 K-apt 공사비용 분석 내용이 반영된다. 수선율 조정, 이력 관리, 적정 장기수선충당금 산출 시뮬레이션 등의 기능도 갖췄으며 별도 설치 없이 PC와 모바일로 이용할 수 있다. 완성된 계획서는 책자로 제본해 배송하는 서비스와 데이터 입력 대행 서비스도 함께 지원한다.

회사 관계자는 장기수선계획 수립 대상 공동주택은 3년마다 계획을 검토·조정해야 하는데, 수기로 작업하다 보면 데이터 누락이나 장기수선충당금 산출 수식 오류가 생기고 검토 주기를 놓치는 경우가 많았다고 설명했다. 이번 플랫폼 개발을 위한 파트너 공모에는 39개사가 참여했고, 관리사무소장 등 실수요자 100여 명을 조사한 결과 80%가 구매 의향을 밝혔다고 덧붙였다.

장기수선계획과 장기수선충당금 관리는 입주자대표회의의 의결과 지자체 제출, 감사 대응까지 거쳐야 하는 만큼 오류 하나가 분쟁으로 이어지기 쉬운 업무다. 관리사무소 입장에서는 이런 자동화 도구를 활용해 산출 근거와 이력을 투명하게 남겨두면 입주자대표회의 의결 과정에서의 설명 부담을 줄이고 추후 감사에도 효율적으로 대응할 수 있을 것으로 보인다.

업계와 통계에 따르면 전국에 설립 승인된 지식산업센터는 1553곳에 이르며, 이 중 2023년부터 2025년까지 준공된 곳의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%로 집계됐다. 전북지역은 공공·민간을 합쳐 22개 지식산업센터가 운영 중인데, 조사에 응한 5개 센터의 미분양률은 8.0%, 공실률은 13.5%로 전국 평균보다는 낮았지만 올해 2분기 거래 건수는 5건, 거래금액은 4억1600만원에 그쳐 지난해 4분기(8건, 7억314만원)보다 크게 줄었다.

지식산업센터 설립 승인 건수는 부동산 호황기였던 2022년 136건에 달했으나 지난해에는 19건으로 급감했다. 2020년 전후 아파트 규제의 반사효과로 투자 수요가 몰리면서 공급이 늘었지만, 이후 고금리와 경기 침체가 이어지며 공실이 쌓인 것으로 분석된다.

이에 정부는 비수도권 지식산업센터는 한국토지주택공사(LH)가 비주택 리모델링 매입임대주택 사업으로 사들여 리모델링한 뒤 청년과 신혼부부에게 임대주택으로 공급하고, 수도권은 오피스텔 등 준주택으로 전환하는 방안을 추진한다. 이를 위해 지원시설 면적 비중을 2년간 한시적으로 수도권은 30%에서 50%로, 비수도권은 50%에서 70%로 늘리고, 2027년까지는 일반공업지역 지식산업센터를 오피스텔로 전환할 때 30㎡ 미만이면 주차장 추가 신설을 면제하기로 했다. 비주거 리모델링 기금대출과 주택도시보증공사(HUG)의 준주택 모기지 보증 신설 등 금융 지원도 함께 강화한다.

다만 지식산업센터는 다수의 구분소유자로 지분이 나뉘어 있어 전환 과정에서 소유자 간 이해관계를 조정하는 일이 쉽지 않다는 우려도 나온다. 관리업계에서는 전환이 추진되는 단지일수록 관리단 차원의 사전 협의와 소유자 동의 절차를 서둘러 마련해야 실제 주거용 전환까지 이어질 수 있다는 지적이 나온다. 

연수구는 2024년 전기차 화재 예방을 위한 조례를 개정해 원도심 17개 단지와 송도지역 9개 단지의 지하 충전시설을 지상으로 옮기는 데 필요한 예산 4억5500만원을 확보했고, 충전시설 이전과 화재예방 설비 설치를 지원할 제도적 기반을 마련했다. 올해도 원도심과 송도국제도시를 대상으로 공동주택 공용시설 개선비 일부를 지원하는 관리 지원사업을 이어가고 있다.

다만 시설을 설치하거나 옮긴 이후의 관리 상태를 한눈에 확인하기는 어렵다는 지적이 나온다. 스프링클러와 열감지 장비의 정상 작동 여부, 충전기·배선 상태, 관리인력의 대응절차 숙지 여부 등은 지속적으로 점검해야 하지만, 현재 공개된 자료로는 지원사업 심의 결과만 확인할 수 있을 뿐 개별 시설의 점검일이나 보수 내용, 안전교육 이력까지는 파악하기 힘든 구조다.

이에 따라 지원금을 받은 공동주택부터 충전시설의 위치와 종류, 점검일, 보수 내역, 안전설비 작동 여부, 관리책임자 교육 이력 등을 등록하도록 하고, 이상이 확인되면 조치 내용과 완료일까지 기록해 실제 개선으로 이어졌는지 확인할 수 있는 체계를 갖춰야 한다는 제안이 나온다. 주민에게는 설계도나 개인정보가 아닌 점검 완료 여부, 다음 점검 예정일, 비상연락처 등 필요한 정보만 공개하는 방식이 적절하다는 의견도 함께 제시됐다.

전기차 보급이 계속 늘어나는 만큼, 공동주택 관리사무소와 입주자대표회의도 충전시설 설치 이후의 점검·보수 기록을 체계적으로 관리하는 습관을 들여야 화재 등 사고 발생 시 책임소재를 분명히 하고 입주민 불안을 줄일 수 있다. 

지역에 따르면 이 상가(32호실)는 전기요금 3개월치가 밀려 한국전력으로부터 전체 단전 예정 통지를 받았고, 수도요금도 연체돼 기한 내 납부하지 않으면 단수될 수 있다는 안내를 받았다. 이 건물은 전기·수도요금을 건물 전체에 일괄 부과한 뒤, 관리인이 호실별 사용량에 따라 공용관리비와 함께 청구해 취합·대납하는 방식으로 운영돼 왔다.

입주자들에 따르면 공과금은 지난해 말부터 수개월씩 연체되다 단전·단수가 임박할 때만 일부 납부되는 상황이 되풀이됐다. 이에 입주자들은 지난 8월부터 운영위원장에게 전기·수도 검침량과 세대별 관리비 등 회계 자료 공개를 요구했으나 운영위원장은 이를 거부했다. 한국전력 역시 계약 당사자인 운영위원장만 납부 내역을 확인할 수 있다는 입장을 밝혀, 입주자들이 직접 사실 확인에 나서야 했다.

입주자들은 지자체에 민원을 제기했지만 이 상가는 50호실 미만으로, 올해 5월 제정된 지역 조례상 관리비 분쟁 조정 대상에서 빠져 있어 행정기관이 개입할 근거가 없었다. 결국 일부 입주자는 지난달 운영위원장을 상대로 경찰에 고소장을 접수했다.

전문가들은 관리비를 정상적으로 낸 입주자가 관리 주체의 과실로 피해를 보는 구조를 막기 위해 소규모 집합건물에도 회계 자료 공개와 관리비 집행을 확인할 수 있는 최소한의 행정적 장치가 필요하다고 지적한다.

이번 사례는 소규모 상가 관리단·운영위원회가 공과금 등 공용 비용을 대납 처리할 때 투명한 회계 공개와 정기적인 자료 점검 체계를 갖추지 않으면 입주자 전체가 피해를 볼 수 있음을 보여준다. 관리단 집회에서 회계 감사 절차를 명문화하고, 공과금 납부 현황을 정기적으로 공유하는 관행을 마련하는 것이 분쟁을 예방하는 길이다. 

경기도에 따르면 이번 점검단은 기존 위원 84명에 신규 위원 46명을 더해 구성됐으며, 임기는 2028년 9월 30일까지 2년이다. 건축, 구조, 조경, 전기, 기계, 소방 등 12개 분야 전문가가 참여하며, 특히 구조 분야 위원은 기존 7명에서 10명으로 늘려 구조적 안전성 점검을 강화했다.

점검은 골조공사 중, 골조 완료, 사용검사 전, 준공 이후 사후점검까지 네 단계에 걸쳐 이뤄진다. 대상 범위도 법령상 의무 기준보다 넓혀 공동주택 30세대 이상, 도시형생활주택 50세대 이상, 100세대 이상 주상복합, 일정 규모 이상 리모델링과 주거용 오피스텔까지 포함했다.

현장에서는 구조체와 마감 상태는 물론 전기·통신·기계·소방설비, 조경, 장애인 편의시설과 입주자 생활안전까지 폭넓게 들여다보고, 지적 사항은 시공사와 감리자에게 전달해 보완계획을 마련하도록 한다. 준공 뒤에는 입주예정자 사전방문에서 나온 하자의 보수 여부와 입주 이후 하자처리 현황, 장기수선계획 및 시설물 유지관리 자료 인계 여부까지 확인한다.

경기도 관계자는 신축 단계부터 준공 이후까지 전문가들이 현장을 세밀하게 살펴 부실시공을 예방하고, 점검 결과와 우수사례를 향후 품질관리 자료로 축적해 나가겠다고 밝혔다.

관리사무소와 입주자대표회의 입장에서는 준공 전후 점검 결과와 지적사항 이력을 사전에 챙겨두면, 입주 이후 하자보수나 장기수선계획 수립 과정에서 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보인다. 

통지 사유로는 부적합 자재 사용이 57건으로 가장 많았고, 유지보수업체 상시평가 미흡과 하자보수 처리 지연·불이행이 뒤를 이었다. 통지를 2회 이상 받은 업체는 전체의 26%인 66개에 달했고, 특히 2곳의 현장은 4차례나 지적을 받았다. 자료에 따르면 한 행복주택 현장에서는 공정 지연으로 1~4차 통지가 잇따른 뒤에도 해당 시공사들이 욕실 마감에 부적합 자재를 사용한 사실이 추가로 확인됐다.

시공능력평가 상위 100위 안의 종합건설사 중 37곳도 품질미흡통지 대상에 포함됐으며, 이 중 10위권 건설사 2곳도 포함된 것으로 나타났다. LH는 품질 문제가 누적되면 현장대리인 교체나 입찰 제한 등의 불이익을 줄 수 있도록 제도를 운영하고 있지만, 동일 현장에서 문제가 반복되는 사례가 확인됐다.

허 의원은 LH가 경고 이후 실제 개선 여부를 끝까지 확인하고 품질관리 체계를 현장에서 제대로 작동시켜야 한다고 지적했다.

공공주택은 입주자가 시공사를 선택할 수 없는 구조여서, 공사 단계의 품질 관리가 부실하면 그 피해가 그대로 입주자에게 돌아갈 수 있다. 관리사무소와 입주자대표회의는 준공 이후에도 하자보수 이력을 지속적으로 점검하고, 반복적인 하자가 발견될 경우 발주기관에 적극적으로 개선을 요구할 필요가 있다. 

이번 교육은 여러 세대가 함께 생활하는 공동주택에서 범죄나 화재가 발생했을 때 초기 대응이 신속하게 이뤄질 수 있도록 마련됐다. 강사는 한국경비지도사협회 소속의 전직 경찰·소방공무원이 맡아, 현장 경험을 바탕으로 상황별 대응 요령과 안전수칙을 전달할 예정이다.

강동구는 이번 교육을 계기로 공동주택 종사자의 안전관리 역량을 끌어올리고, 사고 예방을 우선하는 안전관리 문화가 현장에 자리 잡기를 기대하고 있다. 구는 앞으로도 공동주택 관계자들과 협력을 이어가겠다는 계획을 밝혔다.

이수희 강동구청장은 평소 예방수칙을 충분히 익히고 위기 상황에 신속히 대응할 수 있는 역량을 갖추는 것이 중요하다고 말하며, 교육이 현장 근무자들의 역량 강화에 도움이 되기를 바란다고 전했다.

공동주택 관리 현장에서는 경비·시설 인력의 교체가 잦은 만큼, 이번처럼 지자체가 주기적으로 제공하는 전문 교육을 활용해 신규 인력까지 안전수칙을 숙지하도록 하는 것이 사고를 예방하는 실질적인 방법이 될 수 있다. 

교육은 소화기와 소화전 사용법, 화재 발생 시 대피 계획, 전기차 화재 예방법, 공동주택 내 범죄 유형별 예방대책, 응급상황 대응 요령 등 현장에서 바로 활용할 수 있는 내용으로 구성됐다. 평소 공동주택의 안전을 책임지는 관리 인력의 실무 역량을 높이고, 사고 발생 시 신속하게 대응할 수 있도록 하기 위한 목적이다.

이기형 김포시장은 교육 현장에서 공동주택 관리업무 관계자들이 시민의 일상 안전을 지키는 핵심 역할을 하고 있다고 강조하며, 앞으로도 관리 현장과의 소통을 이어가겠다는 뜻을 밝혔다.

최근 전국적으로 전기차 화재나 공동주택 내 범죄에 대한 우려가 커지는 가운데, 지자체가 관리 인력을 대상으로 한 실무교육을 정례화하는 것은 입주민 안전망을 강화하는 데 실질적인 도움이 될 것으로 보인다. 다른 지역의 관리사무소와 입주자대표회의도 유사한 교육 프로그램을 적극적으로 활용해 현장 대응력을 높일 필요가 있다.

장기수선충당금은 원칙적으로 집을 소유한 임대인이 부담해야 하지만, 관리비 고지서가 실거주자에게 발송되는 구조상 세입자가 매달 함께 납부하는 경우가 많다. 이에 공동주택관리법 시행령은 임대차 종료 시 집주인이 세입자가 대신 낸 장기수선충당금을 돌려주도록 규정하고, 세입자가 요청하면 관리사무소가 즉시 납부확인서를 발급하도록 명시하고 있다. 반면 전구 교체나 공용청소 등에 쓰이는 수선유지비는 거주자 부담 항목으로 분류돼 반환 대상에서 제외된다.

실제 환급을 둘러싼 분쟁도 발생하고 있다. 경기 광주의 한 아파트에서는 집주인이 원상복구비 공제를 이유로 세입자의 반환 요구를 거부했으나, 수원지방법원이 원금과 지연손해금을 함께 지급하라고 판결한 사례가 있다. 다만 임대차계약서에 세입자가 장기수선충당금을 부담한다는 특약이 포함된 경우에는 환급 청구가 받아들여지지 않을 수 있어 계약 내용을 미리 확인해야 한다.

조 의원실 자료를 보면 최근 5년간 장기수선충당금을 다른 용도로 쓰거나 적립하지 않아 적발된 사례가 3299건에 달했지만, 처분은 대부분 행정지도나 시정명령에 그쳤다. 조 의원은 국토교통부 차원의 상시 감시체계 마련이 필요하다고 지적했다.

관리사무소는 이사철을 앞두고 장기수선충당금과 수선유지비의 납부 내역을 구분해 관리하고, 세입자가 납부확인서를 요청할 경우 신속히 발급해 분쟁의 소지를 줄이는 것이 바람직하다.

검찰에 따르면 A씨는 지난해 3월1일과 다음 날 새벽 각각 자신이 거주하는 인천 부평구 오피스텔 공동현관에서 관리단장이 게시한 관리비 안내문을 무단으로 제거했다. 해당 안내문은 관리단장이 가구별 관리비 납부를 독려하기 위해 붙인 것으로, A씨의 미납 내역도 함께 적혀 있었다. 검찰은 A씨의 행위가 관리단장의 정상적인 관리 업무를 방해하고 안내문의 효용을 해쳤다고 보고 벌금 150만원에 약식기소했으나, A씨는 이에 불복해 정식재판을 청구했다.

재판부는 안내문에 다른 가구의 미납 정보도 함께 담겨 있었던 점을 들어, 관리단장이 A씨를 겨냥해 명예를 훼손할 목적으로 게시했다고 보기는 어렵다고 판단했다.

이번 판결은 관리비 미납자 명단이나 고지서를 공동현관 등 공개된 장소에 게시하는 관행에 대해 법원이 관리업무 방해에는 엄정하게 대응하면서도, 게시 행위 자체의 정당성은 폭넓게 인정했다는 점에서 관리 현장에 주는 시사점이 크다. 관리사무소나 관리단은 미납 안내문을 게시할 때 특정인을 모욕하려는 의도가 없었음을 분명히 하고, 입주민 간 분쟁으로 이어지지 않도록 사전 안내와 개인정보 보호에도 유의할 필요가 있다. 

대전지방법원 형사6단독은 협박 혐의로 기소된 50대 남성 A씨에게 벌금 70만 원을 선고했다. A씨는 지난해 2월 저녁 대전 중구의 한 아파트 입주민 오픈채팅방에서, 윗집과의 층간소음 문제가 해결되지 않자 층간소음으로 인한 사망 사례를 언급하며 이웃을 비난하는 내용의 글을 올렸다. 이에 해당 세대 거주자가 협박으로 받아들여지는지 묻자 A씨는 별다른 해명 없이 화가 났다는 취지로 답한 것으로 조사됐다.

재판 과정에서 A씨 측은 층간소음으로 인한 괴로움을 호소하며 배려를 구하려는 취지였을 뿐 협박할 의도는 없었다고 주장했다. 그러나 재판부는 글의 내용 자체가 층간소음 갈등이 극단적 상황으로 이어질 수 있음을 암시하고 있고, 협박으로 받아들여지는지를 물었을 때도 이를 부인하지 않은 정황 등을 종합하면 상대방에게 해악을 전달하려 한 것으로 봐야 한다고 판단했다.

층간소음 갈등은 입주민 간 감정적 대응으로 번지면 형사처벌로까지 이어질 수 있다는 점을 보여주는 사례다. 관리사무소와 관리단은 층간소음 민원이 접수되면 당사자 간 직접 대면이나 채팅방 등 감정이 격해지기 쉬운 경로보다 관리규약에 따른 층간소음관리위원회 등 공식 조정 절차를 먼저 안내해, 갈등이 법적 분쟁으로 번지지 않도록 중재할 필요가 있다.

전기·수소·하이브리드 등 친환경차 누적 등록 대수도 올해 6월 말 395만여 대로 1년 새 13.1% 늘었으며, 이 가운데 전기차는 109만여 대로 집계됐다. 전용 충전시설과 전용 주차구역이 늘면서 일반 차량이 쓸 수 있는 주차면이 줄어드는 현상도 함께 나타나고 있다. 생활지원 플랫폼 아파트아이가 최근 4년간 전국 아파트 관리사무소에 접수된 민원 약 55만 건을 분석한 결과에서도 주차 관련 민원이 전체의 약 11%로 4년 연속 가장 많았다.

이에 따라 건설사들은 세대당 1.5대 이상의 주차 공간을 확보한 신규 단지를 잇달아 선보이고 있다. 인천 계양신도시, 경기 광명 구름산지구, 충북 청주 가경동 등에서 분양 중이거나 분양을 앞둔 단지들은 세대당 주차대수를 1.5~1.8대 수준으로 늘리고 대형 차량을 고려한 확장형 주차면을 함께 설계했다.

기존 아파트의 관리사무소와 입주자대표회의 입장에서도 전기차 충전구역과 일반 주차구역의 배분을 둘러싼 민원이 늘어날 수 있는 만큼, 입주민 의견 수렴을 거쳐 주차장 운영기준을 미리 정비해 둘 필요가 있다.

수원지방법원 평택지원 제1민사부는 경기 평택시의 한 아파트 동대표 A씨가 입주자대표회의를 상대로 낸 해임결의 무효확인 소송에서 원고 승소로 판결했다. 이 아파트 입대의는 지난해 9월 A씨 해임을 요청하기로 의결했고, 이어진 10월 투표에서는 69세대 중 45세대가 참여해 찬성 19세대, 반대 26세대로 부결됐다. 그러나 입대의는 같은 해 11월 다시 해임을 요청하기로 의결했고, 12월 재투표에서는 45세대가 참여해 찬성 35세대, 반대 10세대로 가결됐다.

A씨는 해임 사유를 구체적으로 밝히지 않았고 객관적 증거자료도 제출되지 않았으며, 자신이 올린 글은 화재보험업체 선정 문제를 지적한 것일 뿐 해임 사유가 될 수 없다고 주장했다. 재판부는 11월 회의록에 새로운 해임 사유나 증거가 제시된 사실이 확인되지 않고, 기존에 제출됐던 소명 내용을 다시 검토한 뒤 재의결한 것으로 보인다고 판단했다. 또 경기도 공동주택 표준관리규약이 해임투표 부결 시 같은 임기 중 동일한 사유로 재차 해임을 요청할 수 없도록 정하고 있다는 점을 근거로 들었다. 재판부는 동대표 해임 여부는 원칙적으로 입주자들의 자치적 판단에 맡겨야 하지만, 해임 사유를 제한하고 객관적 증거를 요구하는 규정의 취지는 일부 입주자의 반대 의견만으로 해임 절차가 되풀이되는 것을 막으려는 데 있다고 밝혔다.

이번 판결은 입주자대표회의가 동대표 해임을 재추진할 때 관리규약상 재요청 제한 규정과 새로운 사유·증거 제시 여부를 먼저 점검해야 한다는 점을 보여준다. 관리사무소와 선거관리위원회도 해임 절차를 진행할 때 회의록에 해임 사유와 증거자료를 구체적으로 남겨 분쟁 재발을 막을 필요가 있다.

수선주기는 사용검사일이나 직전 수선연도를 기준으로 공사 예정 연도를 정하는 계획상의 시점으로, 주기가 됐다고 해서 시설 상태와 무관하게 반드시 공사해야 하는 것은 아니며 점검 결과와 수선 이력을 토대로 계획을 재검토해야 한다. 다만 시행규칙 별표가 대부분 '전면교체'로만 규정해 어느 범위까지 공사해야 전면수선으로 볼지는 현장에서 혼선이 많았다. 중앙공동주택관리지원센터는 최근 마련한 실무 가이드라인에서 승강기 인쇄회로기판이나 인버터 단품 교체는 전면수선(장기수선충당금 집행 대상)으로, 호출버튼 등 일부 부품 교체는 부분수선(수선유지비 집행 대상)으로 구분해 제시했다.

관리사무소와 입주자대표회의는 시행규칙 별표에 있는 항목이 자체 장기수선계획에 누락돼 있다면 수선유지비로 임의 집행하기보다 절차에 따라 계획을 먼저 조정해야 하며, 승강기 등 설비 보수 시에는 가이드라인이 제시한 구분 기준을 참고해 장충금과 수선유지비 중 어느 재원으로 집행할지 사전에 점검할 필요가 있다.

경기 양주시의 한 아파트를 관리하는 위탁업체는 장기수선충당금을 본래 용도와 다르게 사용했다는 이유로 지자체로부터 과태료 1000만원 처분을 받았다. 지자체는 아파트에 설치된 CCTV와 자동출입문이 장기수선계획상 수선 항목에 해당하는데도, 이를 통합경비시스템 비용에 넣어 관리비와 사용료로 거둬들였다고 지적했다.

이 업체는 또 2020년과 2022년 두 차례 경비용역업체를 선정하거나 재계약하는 과정에서 입찰공고문에 담긴 내용과 다르게 계약을 맺은 사실도 함께 적발됐다. 기계경비 구축과 관련 없는 자동심장충격기와 제설 장비 등을 계약서에 포함한 것이 문제가 됐다. 이 부분에 대해서는 업체가 위반 사실을 인정하고 지난해 과태료를 납부했다.

업체 측은 CCTV와 자동출입문 관련 처분에는 불복해 법원에 판단을 구했다. 1심에 해당하는 약식결정에서는 해당 시설이 경비업체와의 임대 방식으로 운영되고 계약 종료 시 철거되는 구조여서 소유권이 아파트 측에 넘어오지 않는다는 점을 들어 과태료를 부과하지 않았다. 그러나 지자체가 다시 불복해 열린 정식재판에서는 결론이 뒤집혔다. 재판부는 시설의 소유권 귀속 여부와 관계없이 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 집행해야 하는 항목이라고 판단하며, 그렇지 않으면 소유자가 부담해야 할 비용이 입주자에게 전가되는 결과를 낳는다고 설명했다. 이에 따라 법원은 업체에 과태료 100만원을 확정했고, 업체는 이 결정에 다시 항고해 현재 심리가 진행 중이다.

이번 판단은 임대 방식으로 운영되는 보안·경비시설이라도 아파트 수선 항목에 해당하면 관리비가 아닌 장기수선충당금으로 처리해야 한다는 기준을 제시한 것으로, 관리사무소와 관리단이 경비시스템 계약을 맺거나 비용을 집행할 때 참고할 필요가 있는 사례다.

인천지방법원 형사11단독 재판부는 업무방해와 재물손괴 혐의로 재판에 넘겨진 56세 여성에게 벌금 150만원을 선고했다고 10일 밝혔다.

이 여성은 지난해 3월 1일 오전 6시11분쯤 인천 부평구에 있는 자신의 거주지 오피스텔 공동현관에 붙어 있던 관리비 안내문을 떼어낸 데 이어, 다음날 오전 5시54분쯤에도 같은 장소에서 안내문을 다시 떼어낸 것으로 조사됐다. 해당 안내문은 오피스텔 관리단장이 각 가구로부터 관리비를 받기 위해 게시한 것으로, 이 여성의 관리비 미납 내역이 담겨 있었다.

검찰은 이 여성이 두 차례에 걸쳐 관리 업무를 방해하고 안내문의 효용을 해쳤다고 보고 벌금 150만원에 약식기소했으나, 당사자가 불복해 정식재판을 청구했다. 재판 과정에서 이 여성 측은 안내문을 떼어낸 행위가 사회통념에 어긋나지 않는 정당한 행동이었다고 주장했다.

그러나 재판부는 안내문에 다른 가구의 미납 내역도 함께 적혀 있었던 점을 들어, 관리단장이 특정인의 명예를 훼손하려는 목적으로 안내문을 게시했다고 보기는 어렵다고 판단했다. 이어 여러 양형 요소를 종합해도 앞서 정해진 벌금액이 지나치게 많다고 볼 사정은 없다며 벌금형을 그대로 유지했다.

이번 판결은 관리비 미납 안내문처럼 관리주체가 입주민에게 공지하는 통상적인 업무를 임의로 훼손하는 행위가 형사처벌로 이어질 수 있음을 보여준다. 관리사무소나 관리단은 미납 안내문을 게시할 때 개인정보 노출 범위를 최소화하면서도, 훼손 행위에 대해서는 업무방해 등 법적 책임을 물을 수 있다는 점을 함께 안내할 필요가 있다.

강남구는 동별대표자들이 관리 현장에서 실제로 부딪히는 분쟁과 민원 사례를 중심으로 교육 과정을 구성했다고 설명했다. 강사진은 주택관리사와 변호사 등 관련 분야 전문가로 구성되며, 교육 이후에는 참석자들의 질의에 답하는 시간도 마련된다.

강남구 관계자는 이번 교육을 통해 동별대표자들의 관리 역량을 높이고, 공동주택 관리의 투명성과 효율성을 제고할 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다. 구는 이번 교육이 호응을 얻을 경우 하반기 중 추가 교육을 편성하는 것도 검토할 계획이라고 덧붙였다.

이번 교육은 사전 신청자를 대상으로 진행되며, 교육 자료는 참석자들에게 별도로 배포된다. 관리사무소와 관리단 입장에서는 이번 교육에서 다뤄지는 관리비 집행 기준과 입주자대표회의 운영 관련 법령 해석을 숙지해 두면, 향후 발생할 수 있는 관리비 집행을 둘러싼 분쟁과 민원을 줄이는 데 실질적인 도움이 될 수 있다.

지난 7일 서울 대한상공회의소에서 열린 '한국형 녹색대전환(K-GX) 전략 국민보고회'에서는 공동주택의 냉난방 전기화를 통한 탄소 감축 방안과 산업계의 추진 계획이 발표됐다. 정부는 2035년까지 히트펌프 350만대를 보급해 온실가스 518만톤을 줄인다는 목표 아래, 단독주택에 이어 공동주택으로도 보급을 넓히기 위한 제도적 기반을 마련하고 있다고 밝혔다.

삼성전자는 이날 자사 히트펌프 'EHS 올인원'을 바탕으로 2027년까지 국내 공급 기반을 구축하고 2028~2029년 전국 단위 보급을 추진한 뒤, 2030년부터는 국내 기술과 경험을 바탕으로 해외 사업도 확대하겠다는 계획을 내놓았다. EHS 올인원은 실외기 한 대로 냉방과 바닥난방, 급탕을 함께 공급하는 통합형 제품으로, 냉방 과정에서 나오는 폐열을 온수 생산에 재활용하는 열회수 기술이 적용됐다.

삼성전자는 지난 8월부터 제주시 한 단독주택에서 실거주 성능 검증을 진행하고 있고, 경기 용인시 삼성물산 주거성능연구소에서는 아파트와 동일한 조건을 구현해 전력 소비량과 운전 소음 등을 분석하고 있다고 설명했다. 건설사들과는 평형별 냉난방·급탕 수요와 실외기실 규격을 반영한 설계·시공 표준도 함께 마련할 계획이라고 덧붙였다.

이 같은 흐름은 향후 신축 공동주택뿐 아니라 기존 아파트의 보일러 교체 시점에도 영향을 줄 수 있어, 관리사무소와 입주자대표회의는 실외기 설치 공간과 전기 용량 등 설비 기준 변화를 미리 점검해 둘 필요가 있다.

양사는 지난 7일 서울 종로구 GS건설 본사에서 남경호 GS건설 건축주택사업본부장과 황보연 서울에너지공사 사장이 참석해 이 같은 내용의 업무협약을 체결했다. 협약에 따라 양사는 서울시 내 정비사업지를 대상으로 지역난방과 태양광·지열·수열 등 저탄소 에너지의 적용 가능성을 함께 검토하고, ZEB 등급 충족을 위한 에너지 솔루션 발굴에 협력하기로 했다.

역할 분담을 보면 GS건설은 사업지별 저탄소 에너지 도입을 위한 설계와 인프라 검토를 맡고, 서울에너지공사는 지역난방·재생에너지 공급 방식을 기술적·경제적 측면에서 분석하는 역할을 수행한다. 양사는 정비사업 초기 단계부터 에너지 성능과 경제성을 함께 따져봄으로써 설계·공사비 부담을 줄이고, 입주 이후 에너지 사용 효율을 높이는 것을 목표로 제시했다.

GS건설 관계자는 기후환경 변화와 에너지 효율이 앞으로 주거환경과 상품 가치를 좌우하는 요소가 될 것이라며, 이번 협약을 통해 실제 사업에 적용 가능한 친환경 에너지 솔루션을 발굴하겠다고 밝혔다.

정비사업 초기부터 에너지 설계가 반영되면 입주 이후 관리비 중 난방·전기 비용 부담을 줄이는 효과로 이어질 수 있어, 관리사무소와 입주자대표회의는 향후 인근 재건축·재개발 단지의 에너지 설계 동향을 참고해 장기 관리계획에 반영할 필요가 있다.

양측은 이번 행사를 계기로 공동연구를 이어가고, 2년마다 한국과 일본에서 교대로 심포지엄을 개최하기로 뜻을 모았다.

발표에서 김영두 충남대 교수는 한국 공동주택 법제의 문제점과 향후 과제를 짚었고, 호리사와 아키오 도호쿠대 교수는 일본의 맨션 관련 법 개정과 지방자치단체 역할을 한일 비교 관점에서 다뤘다. 강혁신 조선대 교수는 한국 집합건물법의 의사결정 구조를 평가하고 개선 방향을 제시했으며, 노구치 다이사쿠 메이조대 교수는 관리조합의 자치 한계와 구분소유법 개정 문제를 발표했다.

토론에서는 한국의 입주자대표회의 중심 관리체계와 일본의 관리조합 중심 체계를 비교하면서, 관리 권한과 책임의 귀속 주체, 집합건물법상 관리단과 공동주택관리법상 입주자대표회의 간 관계 정립 방안이 주요 쟁점으로 다뤄졌다. 최근 일본에서는 지자체 역할 확대, 소재불명 구분소유자의 의결정족수 제외, 결의요건 완화, 법원의 관리명령제도 도입 등 법 개정이 이뤄진 것으로 소개됐으며, 한국에서도 노후 집합건물의 관리 기능 저하와 구분소유자 무관심에 대응할 제도 보완이 필요하다는 의견이 나왔다.

양국은 사적 자치를 중시하는 일본과 행정 규제가 강한 한국의 제도적 차이를 확인하면서도, 고령화·노후화에 따른 관리주체 기능 저하라는 공통 과제 해결을 위해 법제와 실무 경험을 지속적으로 공유하기로 했다.

이 같은 한일 비교 논의는 국내 관리단과 입주자대표회의 간 권한·책임 소재가 불명확해 분쟁이 잦은 현실에서, 향후 집합건물법 개정 방향을 가늠하는 참고 자료가 될 수 있다는 점에서 관리실무 차원의 관심이 필요하다.

이번 4기는 모집 정원 60명을 넘어 총 65명이 수강을 신청하며 접수 시작과 동시에 조기 마감됐다. 뒤이은 5기 사전등록도 이미 마감됐으며 6기에 대한 문의도 이어지고 있는 것으로 나타났다. 제29회 주택관리사보 자격시험 합격자 발표가 오는 12월 2일로 예정된 가운데, 현장 진입 전 실무 역량을 갖추려는 예비 관리소장들의 관심이 반영된 결과로 풀이된다.

수강생 연령대는 50대가 31명으로 전체의 47.7%를 차지해 가장 많았고, 40대와 60대가 각각 26.2%, 23.1%로 뒤를 이었다.

교육과정은 공동주택 관리 현장에서 실제 다뤄지는 법령과 법적 이슈, 입찰·계약 실무, 시설관리, 세무·회계, 소송·과태료 대응 등을 다룬다. 개강식 특강에 나선 김영복 KAMA 원장은 공동주택 관리업을 법규·행정·인사·노무·설비 등 폭넓은 지식이 요구되는 산업으로 설명하고, 초고령화와 주택 노후화, AI·로봇 기술 도입 등에 따라 관리업의 역할이 커지고 있다고 말했다. 이어진 강의에서는 법령정보 검색법과 공동주택관리법·집합건물법 비교 등이 다뤄졌다. 4기는 11월 8일까지, 5기는 11월 14일부터 12월 20일까지, 6기는 내년 1월 9일부터 2월 21일까지 각각 진행될 예정이다.

이번 과정 확대는 자격시험 합격만으로는 현장 대응이 어렵다는 인식이 늘고 있음을 보여준다. 관리사무소와 입주자대표회의 입장에서도 체계적 실무교육을 거친 관리소장 인력 확보가 분쟁 예방과 안정적 관리 운영에 도움이 될 수 있어, 채용 시 교육 이수 여부를 참고할 필요가 있다.

분석에 따르면 접수된 횡령 사고의 76%(38건)는 잔액증명서 위조나 전표 단독 처리를 악용한 경리직원에 의해 발생했다. 전국 공동주택의 자치관리 비율은 11~15% 수준이지만, 전체 횡령 사고 중 자치관리 단지가 차지하는 비중은 38%(19건)로 높게 나타나 상급 감사나 외부 회계 검증 체계가 없는 자치관리의 구조적 한계가 드러났다.

실제 지방의 한 아파트에서는 경리과장이 6년간 165회에 걸쳐 약 13억원을 빼돌려 징역 4년을 선고받았고, 다른 단지에서는 경리직원이 6억6000만원을 44회에 걸쳐 횡령해 징역 8년을 선고받은 뒤 추가 횡령 정황이 드러나 전직 소장 등 8명이 특정경제범죄가중처벌법 위반 혐의로 수사를 받았다.

서울서부지방법원은 한 판결에서 경리직원에게 회계 업무를 일임하고 현금출납장과 예금 잔액 확인을 소홀히 한 소장에게 공동주택관리법상 업무 지휘·총괄 의무 위반을 물어 50%의 배상 책임을 인정했다. 횡령에 가담하지 않았더라도 관리·감독 의무를 다하지 않으면 책임을 피하기 어렵다는 의미다.

이에 따라 통장 인감과 소장 직인의 분리 보관, 이체 시 소장 승인을 거치는 2단계 승인제 도입, 소장이 직접 은행에서 잔액증명서를 발급받아 대조하는 절차, 개인 계좌 이체 금지와 정기적인 불시 회계감사 등 내부 통제 절차를 갖추는 것이 관리사무소장의 법적 위험을 줄이는 실질적 대응책으로 꼽힌다.

경기도 착한아파트 사업은 입주민과 관리 종사자가 서로 존중하고 배려하는 공동주택 문화를 확산하기 위해 마련됐다. 올해는 고용안정, 인권 보호, 상생 활동, 근무 환경 등 4개 분야를 대상으로 시군 1차 평가와 민간 전문가의 서면·현장 평가를 거쳐 규모별로 총 6개 단지가 선정됐다.

1992년 준공된 608세대 규모의 럭키아파트는 2019년 관리비 절감을 위한 경비 인력 감축이 논의되자 입주민 의견을 수렴해 기존 경비 인력 6명을 그대로 유지하기로 결정했다. 이와 함께 24시간 격일제였던 근무 방식을 주 4일 주간 근무제로 바꾸고, 경비초소에 냉난방기를 설치하는 한편 별도의 휴게공간도 마련했다.

이 같은 노력으로 현재 관리 종사자 16명 중 14명(87.5%)이 1년 이상 근무하고 있고, 이 가운데 4명은 9년 이상 장기근속 중인 것으로 나타났다. 단지는 인권 존중과 직장 내 괴롭힘 예방 교육을 실시하고 고충 접수와 만족도 조사를 통해 관리 종사자의 의견을 지속해서 수렴하고 있다.

고령화한 공동주택에서 관리 인력 처우 개선과 입주민·종사자 간 상생이 과제로 떠오르는 가운데, 럭키아파트의 사례는 관리비 부담을 이유로 인력을 줄이는 대신 근무 여건을 개선해 고용을 안정시키는 것이 장기적으로 관리 품질 유지에 도움이 될 수 있음을 보여준다.

이번 자문에서는 단지별 여건에 맞춰 화재수신기와 연동설비의 정상 작동 여부, 화재감지기 오작동 원인, 지하주차장 전기차 충전시설 주변의 소방설비와 화재 위험요인 등을 살펴 개선 방안을 제시한다. 단지 내 보행자 안전을 위해 과속방지턱, 횡단보도, 속도제한 표지, 반사경, 어린이통학버스 정류장 표시, 지하주차장 출입구 높이제한 표지 등 교통시설의 설치·관리 상태도 함께 점검한다.

경기도는 공동주택 내 전기차 화재 우려와 소방시설 오작동, 단지 내 교통사고에 대한 입주민 불안을 줄이고 사고 위험요인을 미리 개선하기 위해 이번 자문을 마련했다고 설명했다. 민선 9기 공약에 따라 공동주택 안전사고 예방을 강화하는 차원이라는 설명도 덧붙였다.

경기도는 건축·소방·교통 등 10개 분야 전문가 100명으로 구성된 기술자문단을 운영 중이며, 2014년 10월 발족 이후 현재까지 3428개 단지에 현장 기술지원을 했다. 기술자문을 원하는 단지의 입주자대표회의는 경기도 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하거나 신청서를 작성해 경기도 공동주택기술지원팀에 팩스로 제출하면 된다.

노후 공동주택이 늘어나는 상황에서 이러한 무료 기술자문 제도를 적극 활용하면 관리사무소와 관리단이 자체적으로 판단하기 어려운 시설 안전 문제를 전문가의 도움을 받아 선제적으로 해소할 수 있을 것으로 보인다.

소비자원에 따르면 2023년부터 올해 상반기까지 접수된 인테리어 관련 피해구제 신청은 총 2243건이다. 특히 올해 상반기 신청 건수는 430건으로 지난해 같은 기간보다 22.2% 늘었다.

피해구제 신청 이유로는 '하자보수 불만'이 56.9%로 가장 많았다. 공사 기간을 지키지 않거나 약정한 자재를 쓰지 않는 등 '계약불이행'이 25.2%, '계약해제' 관련 분쟁이 13.2%로 뒤를 이었다. 소비자원이 공개한 사례 중에는 9200만원 규모 공사의 중도금을 치른 뒤 약정과 다른 자재가 쓰인 것을 항의하자 업체가 현관 비밀번호를 바꾸고 연락을 끊은 경우도 있었다.

공사비 1500만원 이상은 건설업 등록 사업자만 시공할 수 있는데, 이를 모르고 무등록 업체와 계약했다가 피해를 본 사례도 확인됐다. 소비자원은 인테리어 업계와 간담회를 열어 무등록 공사 근절을 위한 대리점 관리 강화와 홈페이지상 건설업 등록 여부 공개를 요청했다. 아울러 1500만원 이상 공사를 계약할 때는 건설산업지식정보시스템에서 등록 여부를 확인하고, 반드시 계약서를 작성하며 설계도면과 자재 규격을 미리 확인해야 한다고 권고했다.

공동주택 리모델링이나 세대 내 인테리어 공사가 늘고 있는 만큼, 관리사무소도 입주민에게 공사 계약 전 업체 등록 현황 확인 절차를 안내하는 등 피해 예방에 나설 필요가 있다.

이번 점검단은 건축·조경·전기·기계·소방 등 12개 분야 전문가로 구성됐으며, 기존 위원 84명과 신규 위원 46명이 참여한다. 임기는 2026년 10월 1일부터 2028년 9월 30일까지 2년이다. 경기도는 특히 공사 초기 단계의 안전 점검을 강화하기 위해 구조 분야 전문가를 기존 7명에서 10명으로 늘렸다.

주택법령은 300세대 이상 공동주택에 대해 사용검사 전 한 차례 품질점검을 받도록 하고 있지만, 경기도는 조례를 통해 점검 대상과 횟수를 확대해 운영하고 있다. 점검단은 골조공사 중, 골조 완료, 사용검사 전, 사후 점검까지 총 네 차례에 걸쳐 건설 현장을 방문해 시공 상태와 안전을 살핀다.

공동주택품질점검단 제도는 경기도가 2006년 처음 도입했으며, 효과가 인정돼 2021년 1월 주택법 개정으로 전국 지방자치단체로 확대됐다. 경기도 공동주택과 관계자는 신축 단계부터 준공 이후까지 분야별 전문가가 현장을 꼼꼼히 살펴 부실시공을 예방하겠다고 밝혔다.

관리단과 입주예정자는 신축 공동주택의 품질점검 결과와 사후 점검 이행 여부를 확인해, 입주 초기 하자 분쟁을 줄이는 데 활용할 필요가 있다.

국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 복기왕 의원은 국토교통부로부터 받은 '생활숙박시설 불법광고 시·도별 모니터링 결과'를 분석한 자료를 공개했다. 이에 따르면 올해 생활숙박시설을 '단독주택', '공동주택', '오피스텔' 등으로 표시하거나 용도변경 없이 '전입신고 가능', '주거용'이라고 광고해 시정조치된 사례는 총 108건이었다. 지역별로는 부산이 44건으로 가장 많았고, 경기 30건, 인천 9건, 제주 8건 순으로 뒤를 이었다.

생활숙박시설은 숙박시설로 분류돼 주거용으로 사용하려면 별도의 용도변경 절차를 거쳐야 한다. 이번 조사에서는 3회 이상 시정조치를 받은 사업자가 경기에서 4명 확인되는 등 반복 위반 사례도 드러났다. 전체 108건 가운데 지도·감독은 73건, 과태료 부과는 35건이었으며, 업무정지나 등록취소, 고발 등 강도 높은 조치는 한 건도 없었다.

복기왕 의원은 생활숙박시설을 주택으로 잘못 알고 매매나 임대차 계약을 맺을 경우 주택과 같은 법적 보호를 받지 못할 수 있다며, 용도변경 없이 주거용으로 사용하면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다고 말했다. 이어 국토교통부에 반복적인 불법광고를 막을 실효성 있는 대책 마련을 촉구했다.

생활숙박시설도 구분소유 형태로 운영되는 집합건물인 만큼, 관리단과 분양·중개 관계자는 용도변경 여부와 법적 지위를 입주 전 정확히 고지해 입주 예정자의 피해를 예방할 필요가 있다.

배달플랫폼노동조합과 서비스연맹은 지난 1일 국회의원회관에서 더불어민주당 이강일·이주희 의원, 진보당 윤종오 의원 등과 함께 토론회를 열고 조합원 제보를 바탕으로 만든 현황을 공개했다. 이에 따르면 오토바이 출입금지, 신분증 제출, 화물용 승강기 이용 강요 등 배달 노동자를 과도하게 통제하는 아파트는 서울이 119곳으로 가장 많았으며, 이 가운데 강남·서초·송파 등 강남 3구에 78곳이 몰려 있었다. 2021년 처음 집계됐을 당시 100여곳이던 것과 비교하면 늘어난 수치다.

조합원 207명을 대상으로 한 설문에서는 응답자의 60.5%가 해당 단지에서 주민이나 경비원과 마찰을 겪었다고 답했고, 62.9%는 이런 단지로 가는 배달을 거부한 경험이 있다고 응답했다.

토론회에 참석한 변호사는 관리사무소가 법적 근거 없이 주민등록번호 등 개인정보를 수집해서는 안 되며, 외부인의 기본권을 침해하지 않는 범위에서 관리규약을 운영해야 한다고 지적했다. 대안으로는 개인정보 대신 배달 플랫폼이 제공하는 주문번호로 신원을 확인하도록 하는 방식과, 지방자치단체가 표준안을 마련해 공동주택관리규약 준칙에 반영하는 방안이 제시됐다.

관리단과 입주자대표회의는 보안과 배달 노동자 처우를 함께 고려해 관리규약을 점검하고, 신원 확인 절차를 법령 범위 안에서 합리적으로 운영할 필요가 있다.

환경부와 국토교통부가 정한 '공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙'에 따르면 밤 10시부터 다음 날 오전 6시까지는 야간으로 분류돼 주간보다 엄격한 소음 기준이 적용된다. 세탁기는 탈수 과정에서 진동이 크게 발생해 아래층과 옆집까지 소음이 전달되기 쉬운 가전으로 꼽힌다.

가전업계와 관리 현장에서는 세탁기는 평일 오후 9시, 주말은 오후 8시 이전에 사용을 마치고, 건조기도 오후 9시 전에 작동을 끝내는 것을 권장하고 있다. 청소기는 순간 소음이 커 평일 오후 8시, 주말은 오전 10시부터 오후 8시 사이에 사용하는 사례가 많다. 안마의자나 러닝머신처럼 반복 진동이 발생하는 가전은 저녁 7시에서 8시 이전에 사용을 마치는 것이 안전하다.

다만 구체적인 생활소음 허용 시간대는 단지별 공동주택관리규약에 따라 다를 수 있어, 입주 시 배부받은 관리규약이나 관리사무소 게시판을 통해 확인하는 것이 필요하다. 민원이 반복되면 관리사무소가 중재에 나서거나 서면 경고를 전달하는 경우도 있다.

관리사무소는 입주민 생활소음 민원이 발생하면 관리규약상 기준을 안내하고, 저소음 코스 사용이나 진동 완화 매트 설치 등 구체적인 대안을 함께 제시해 분쟁을 사전에 예방하는 역할이 요구된다.

연도별 적발 건수는 2021년 579건에서 지난해 786건으로 늘어나는 추세를 보였다. 유형별로는 적립금을 다른 용도로 쓴 사례가 833건으로 가장 많았고, 정해진 금액을 쌓지 않은 사례도 414건 확인됐다. 허위 회계처리와 횡령·유용 사례도 각각 60건, 2건 적발됐다.

후속조치는 행정지도와 시정명령이 전체의 87.5%를 차지해 대부분을 차지했으며, 과태료가 부과된 경우는 408건에 그쳤다. 수사 의뢰나 고발로 이어진 사례는 3건에 불과했다.

장기수선충당금은 승강기·배관 교체나 외벽 보수 등에 쓰도록 공동주택 입주민이 매달 적립하는 비용으로, 올해 6월 기준 전국 적립 규모는 11조1680억원으로 집계됐다. 월별 집행 내역은 공동주택관리정보시스템을 통해 공개되고 있지만, 사후 공시만으로는 부정 집행을 막기 어렵다는 지적이 나온다. 조 의원은 적립 기준 준수부터 장기수선계획 수립까지 전 과정을 들여다보는 상시 점검 체계가 필요하다고 말했다.

관리사무소와 관리단은 장기수선충당금 집행 내역을 입주민에게 투명하게 공개하고, 사용 목적과 적립 계획을 수시로 점검해 유사한 위반 사례가 발생하지 않도록 관리에 유의할 필요가 있다.

서울시는 '서울특별시 대규모 지하공간의 화재 예방 및 대응 조례'를 지난 1일 공포했다고 6일 밝혔다. 이 조례는 2027년 1월 1일부터 시행된다. 조례가 정한 관리 대상은 불특정 다수가 이용하는 지하철역과 지하상가, 지하 20m 이상에 설치된 자동차 전용 지하도로다.

서울시는 이들 시설에서 불이 났을 때 초기 대응을 빠르게 하기 위해 예산 범위에서 3D 디지털 지도를 제작하고, 시설 관리자와 소방 등 관계기관을 잇는 통합 정보체계를 구축하기로 했다. 이를 위해 시설 소유자와 관리자는 구조도면 등 필요한 자료를 제공해야 한다.

지하공간은 구조가 밀폐돼 있고 통로가 복잡해 화재 시 연기와 유독가스가 빠르게 퍼지고 피난 거리도 길어 지상보다 진압과 구조가 어렵다는 게 서울시의 설명이다. 대형 화재가 전기·가스·통신 등 주변 기반시설 피해로 번질 수 있다는 우려도 제기된다.

서울시는 앞으로 시설별 위치와 용도, 소방시설 현황, 대응 방안, 주민 교육, 관계기관 합동훈련 등을 담은 별도의 지하공간 화재 예방·대응계획을 세워 수시로 보완하기로 했다.

지하주차장과 지하상가를 갖춘 집합건물이나 상가, 지식산업센터 관리단도 이번 조례 시행에 맞춰 소방시설 현황과 구조도면 등 자료를 정리해 두고, 관할 소방당국과의 정보 공유 요청에 미리 대응할 준비를 해두는 것이 바람직하다.

최근 한 온라인 커뮤니티에는 특정 입주민이 경비원의 외모나 신체적 특징을 이유로 반복적인 민원을 제기해 결국 경비원이 일을 그만두게 됐다는 내용의 글이 올라와 다른 입주민들의 공감과 비판을 받았다.

이에 대해 관리사무소는 7일 경비원의 퇴직이 외모 관련 민원 때문이라는 주장은 사실이 아니라고 반박했다. 관리사무소에 따르면 해당 경비원은 지난 4월 1일 채용돼 6월 30일까지 수습 기간을 거쳤으며, 근무평가 결과가 계약 연장 기준에 미치지 못했다. 이후 계약을 한 차례 더 연장했지만 역시 평가 기준을 충족하지 못해 지난달 말 퇴직 절차가 진행됐다고 설명했다. 관리사무소 측은 사직서를 받는 등 정해진 절차에 따라 퇴직이 이뤄졌으며 온라인에 알려진 민원 관련 내용은 근거가 없다고 말했다.

이번 사례는 입주민 민원과 직원 평가·인사 조치가 뒤섞여 온라인에서 사실과 다르게 퍼질 수 있음을 보여준다. 관리사무소와 관리단은 경비·미화 등 위탁직 근로자의 채용과 평가, 퇴직 절차를 문서로 꼼꼼히 남겨 두어야 추후 분쟁이나 오해가 생겼을 때 객관적으로 설명할 수 있을 것으로 보인다.

하자 접수 후 보수가 끝나기까지 걸리는 기간도 매년 길어지는 추세다. 평균 하자보수 완료 기간은 2022년 14.5일에서 2023년 20.7일, 2024년 23.1일, 2025년 27.8일로 늘었다.

시공사별로는 하자 발생이 많은 상위 업체일수록 세대당 평균 하자 건수가 20건을 훌쩍 넘었다. 지난해 하자 발생이 가장 많았던 시공사는 132세대에서 6,618건의 하자가 접수돼 세대당 평균 50건을 넘겼다.

국토교통위 소속 의원은 공사 단계에서부터 품질관리를 강화해 입주 이후 하자와 분쟁을 줄여야 한다는 의견을 냈다.

공동주택 관리 현장에서는 입주 초기 하자 접수와 처리 과정을 체계적으로 기록하고, 하자보수가 지연될 경우 관리단이나 입주자대표회의 차원에서 시공사에 조치를 요구할 수 있는 근거 자료로 활용할 필요가 있다.

인천시는 지난해 산업통상자원부가 주관한 1기 분산특구 공모에서 산업단지 태양광 인프라 구축안을 제시했으나 비수도권 지역 위주로 선정되며 탈락했다. 에너지 정책이 기후에너지환경부로 넘어간 뒤 시작된 2기 공모에서는 공동주택까지 지원 대상이 넓어졌고, 인천시는 서구 청라동과 영종구 운서동·무의동 일대 아파트 단지에 태양광과 에너지저장장치(ESS) 등 소규모 재생에너지 설비를 확충하는 쪽으로 전략을 바꿨다. 기후부는 지난달 16개 광역자치단체에 2기 공모 공문을 보냈고, 인천시는 공동주택이 밀집한 지역 8곳을 검토한 끝에 비교적 최근 조성돼 설비를 설치할 공간이 넉넉한 청라·영종 지역을 공모 대상지로 정했다.

분산특구로 지정되면 전력거래소를 거치지 않고 태양광으로 생산한 전력을 필요한 곳에 직접 팔 수 있고, 설비를 설치한 아파트나 주택은 전기요금도 감면받는다. 다만 인천시가 추산한 관련 예산은 국비와 시비를 합쳐 연간 20억원 안팎으로, 해당 지역 모든 공동주택에 설비를 설치하기에는 부족해 수요가 있는 단지부터 우선 추진될 전망이다. 인천시는 이달 중 사업계획을 마무리해 기후부에 제출할 예정이다.

전력을 자급하는 공동주택이 늘어나면 향후 가정용 전기요금 개편에서도 유리할 수 있는 만큼, 태양광 등 재생에너지 설비 도입을 검토하는 관리단이나 입주자대표회의는 거주 지역의 분산특구 지정 여부와 관련 공모·지원 일정을 미리 확인해 둘 필요가 있다. 

국토교통부는 공동주택관리법령상 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류와 열람 방법은 관리규약 준칙을 참고해 각 공동주택의 관리규약으로 정하도록 돼 있다고 설명했다. 이에 따라 자료 공개 여부는 해당 단지의 관리규약을 우선 확인해야 하며, 개인정보가 포함된 자료는 개인정보보호법을 준수하는 범위에서 처리해야 한다고 밝혔다.

회계서류에 대해서는 입주자 등이 장부나 증빙서류의 열람을 요구하거나 자기 비용으로 복사를 요구하면 관리주체는 관리규약이 정하는 바에 따라 이에 응해야 한다고 설명했다. 다만 고유식별정보 등 개인의 사생활을 침해할 우려가 있는 정보, 의사결정 과정이나 내부 검토 과정에 있어 공개 시 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 줄 수 있는 정보는 공개 대상에서 제외된다고 덧붙였다.

이번 회신은 입주민의 정보공개 요구와 관리주체의 보관 의무가 충돌할 때 관리규약을 1차 판단 기준으로 삼아야 한다는 점을 재확인한 것이다. 관리사무소와 입주자대표회의는 자료 공개 범위를 둘러싼 분쟁을 줄이기 위해 관리규약에 열람 대상과 절차를 구체적으로 명시해 둘 필요가 있다.

기존 지자체의 공동주택 기술자문은 주로 시공 전 설계도서의 적정성을 검토하는 수준에 머물렀다. 그러나 현장에서는 입찰 방식과 낙찰자 결정, 적격심사 평가 기준을 둘러싸고 전문성 부족에 따른 절차상 오류와 입주민 간 갈등이 반복적으로 발생해왔다. 이에 서구는 단지가 자문을 요청하면 국토교통부의 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'과 관련 법령을 근거로 입찰·낙찰 방법의 타당성, 업체 선정 절차의 적법성, 적격심사 평가표 작성과 평가 기준의 적정성을 사전에 검토하기로 했다. 전문적 판단이 필요한 사안은 분야별 민간 전문가와 연계한 심층 자문도 제공한다.

자문 대상은 관내 공동주택의 5000만원 이상 공사·용역이며, 입주자대표회의 의결을 거쳐 신청할 수 있다. 자생단체가 중심인 비의무관리대상 소규모 공동주택도 입주자 과반수 동의를 얻으면 자문을 받을 수 있다. 신청은 서구청 누리집에서 서식을 내려받아 설계도서 등 서류를 갖춰 주택과에 방문 접수하면 된다.

김이강 서구청장은 아파트 공사나 용역이 관리비와 직결되는 만큼 초기 단계부터 법령과 원칙에 맞게 추진되는 것이 중요하다며, 시공사 선정까지 꼼꼼히 살펴 관리비 거품과 분쟁을 줄이고 투명한 주거 문화를 정착시키겠다고 말했다.

이번 제도 확대는 전문 인력이 부족한 중소형 단지의 관리사무소와 입주자대표회의가 사업자 선정 과정에서 겪는 부담을 줄이는 한편, 입찰 비리와 과도한 공사비 책정을 사전에 차단하는 효과를 거둘 것으로 기대된다.

사례집에는 국토교통부의 유권해석 사례와 법령 해석이 분야별로 정리돼 담긴다. 주요 수록 내용은 입주자대표회의 및 관리주체 운영, 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 장기수선계획 수립과 장기수선충당금 적립·사용, 분야별 관리주체 자가 체크리스트 등이다. 사업 대상은 홍성군 내 의무관리대상 공동주택 27개 단지, 1만9605세대다.

군은 올해 1월부터 사례 수집에 착수해 8월까지 정리를 마쳤고, 9월 중 책자를 발간한 뒤 10월에는 군 홈페이지에 게시하는 동시에 각 단지에 배포해 활용하도록 할 계획이다. 홍성군 관계자는 사례집 발간으로 공동주택 관리 업무에 대한 이해도가 높아져 관리 비리를 예방하고 운영의 투명성이 강화될 것으로 기대한다고 말했다.

입주자대표회의 운영이나 장기수선충당금 집행을 둘러싼 분쟁은 상당수가 관련 법령과 유권해석에 대한 이해 부족에서 비롯되는 경우가 많다. 다른 지자체의 관리단과 입주자대표회의도 이런 질의회신 사례집을 참고해 분쟁 소지가 있는 사안을 사전에 점검해 두면 도움이 될 수 있다.

이 아파트는 입주 당시 기반시설 여건상 단지 내 오수처리시설을 자체적으로 사용해 왔는데, 오수처리시설에 빗물 등 기타수가 반복적으로 유입되면서 운영에 어려움을 겪었고, 처리되지 않은 오염수가 인근으로 방류돼 악취 민원도 발생했다. 이천시는 하자 문제를 해결하려고 사업주체·시공사와 수차례 회의를 열어 원인 규명과 보수를 요청해 왔지만, 입주자대표회의와 사업주체·시공사 간 하자 발생 원인과 비용 부담을 둘러싼 입장 차이로 해결이 지연돼 왔다.

성수석 시장은 취임 후인 지난 8월 부발읍을 방문해 입주민 고충을 직접 들은 뒤 관계 부서와 해결 방안을 검토했고, 9월 29일 간담회에서 사업주체 관계자와 직접 협의해 직관로 공사 추진이라는 결론을 끌어냈다. 이천시는 공사가 추진되면 입주민 불편과 인근 지역 악취 문제가 함께 해소될 것으로 기대하고 있다.

이 사례는 사업주체·시공사와 입주자대표회의 간 하자 책임 공방이 장기화될 경우, 지자체가 중재자로 나서 해결 실마리를 제공할 수 있음을 보여준다. 입주자대표회의는 하자 협의가 교착 상태에 빠지면 관할 지자체에 중재나 현장 점검을 요청하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.

경기도 내 공동현관이 설치된 아파트 4912단지 가운데 소방 전용 RFID 카드와 주파수가 일치해 도입이 가능한 단지는 3830단지이며, 올해 6월 말 기준 실제 도입이 이뤄진 곳은 전체의 43.1%인 2120단지에 그쳤다. 공동현관은 있지만 주파수가 달라 도입 대상에서 제외된 단지가 891곳에 달했고, 공동현관 출입 권한을 외부에 제공하는 데 따른 사생활 침해와 보안 우려로 191개 단지는 도입 자체에 반대했다.

소방 관계자는 주파수가 다른 단지는 시스템을 전체 교체해야 해 비용 부담이 크고, 강제성 없는 적극행정이라는 점에서 한계가 있다고 설명했다. 전문가는 공동현관 출입 시스템 표준화와 함께 일정 규모 이상 공동주택에 대한 도입 의무화, 단지별 교체 비용 지원이 함께 필요하다고 제언했다.

화재 등 긴급상황에서는 초기 대응 속도가 인명피해 규모를 좌우하는 만큼, 관리사무소와 입주자대표회의는 119패스 도입 여부와 비용 부담을 입주민 동의 절차와 함께 미리 검토하고, 당장 도입이 어렵다면 공동현관 비상개방 절차를 명확히 안내해 둘 필요가 있다. 

A씨는 2023년 3월 경기 수원시 영통구 한 아파트 주민들이 모인 단체 대화방에서 당시 입주자대표회장이던 B씨를 지목해 "입주민 자금 수백만원을 관리실을 통해 빼돌려 쓰고 있다"는 취지의 글을 여러 차례 올린 혐의를 받는다. 그는 아파트 입주자 온라인 카페가 B씨에 의해 분양 계약 전부터 계획적으로 만들어졌다거나, B씨와 관련된 이들이 불우이웃돕기 후원을 빙자해 수천만원의 불법 자금을 모금하고 있다는 등의 글도 올렸다.

수원지검은 B씨에 대한 명예훼손 혐의가 인정된다고 보고 지난 7월 법원에 약식명령을 청구했고, 법원은 혐의를 인정해 벌금형을 내렸다. A씨는 약식명령에 불복해 정식재판을 청구한 상태다.

이번 사례는 아파트 입주민 단체 대화방이나 온라인 카페에 관리실·입주자대표회의 운영을 둘러싼 의혹을 제기할 때도 사실관계 확인 없이 글을 올리면 명예훼손 책임을 질 수 있음을 보여준다. 관리단과 입주자대표회의는 허위 사실이 유포될 경우 공식 채널을 통해 사실관계를 신속히 공지해 입주민 간 갈등이 번지지 않도록 관리할 필요가 있다.

진정서에는 2025년 3월 위탁관리업체 선정 절차에 하자가 있었다는 주장이 담겼다. 구분소유자 측은 관리단집회 의결과 구분소유자 동의 절차를 제대로 거치지 않은 채 위탁관리업체가 선정됐다고 주장하고 있다. 통장과 OTP카드 관리를 둘러싼 의혹과 회계감사 실시 여부도 쟁점으로 제기됐다.

진정인들은 수의계약 과정에서 배임수재 소지가 있다는 의혹도 함께 제기했다. 경찰 수사는 아직 결론이 나지 않은 상태다. 임대인 측은 입장을 밝혔으나 관리인 측은 별다른 응답을 하지 않고 있다.

이번 사례는 위탁관리업체 선정과 관리비 집행 과정에서 관리단집회 의결과 구분소유자 동의 절차를 철저히 준수해야 할 필요성을 보여준다.

반면 층간소음 갈등이 법적 분쟁조정 절차로 넘어간 뒤 실제 합의에 이른 사례는 10건 중 1건에도 미치지 못했다. 국토교통부 산하 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회가 최근 3년간 접수한 층간소음 분쟁조정 사건은 148건이었고, 이 중 조정이 성립된 사건은 13건으로 성립률은 8.8%에 그쳤다. 절반 이상인 84건(56.8%)은 각하됐고, 신청인이 도중에 신청을 철회한 취하도 23건(15.5%)이었다.

처리 기간도 문제로 지적됐다. 현행 공동주택관리법령은 분쟁조정위원회가 신청을 받은 날부터 30일 이내에 절차를 마치도록 정하고 있지만, 지난해 처리된 사건 중 4건은 120일을 넘겼고 이 중 2건은 150일을 초과했다.

이런 지연의 배경에는 소음 측정과 분쟁 조정 업무가 부처별로 나뉜 구조가 있다. 소음 측정은 기후에너지환경부 산하 한국환경공단이, 법적 분쟁조정은 국토부 산하 위원회(LH 위탁 운영)가 맡고 있는데, 위원회 자체에는 소음을 측정할 권한이나 전문인력이 없어 신청인이 별도로 이웃사이센터의 측정 결과를 받아 다시 제출해야 하는 구조다. 조인철 의원은 "국토부와 기후에너지환경부가 협력해 접수부터 소음 측정, 분쟁 조정까지 신속하게 연결되는 통합 지원체계를 구축해야 한다"고 말했다.

통상 층간소음 갈등은 관리사무소와 단지 내 층간소음관리위원회의 자율 조정을 거친 뒤에야 이웃사이센터와 분쟁조정위원회로 넘어간다. 분쟁조정 성립률이 낮고 처리 기간도 긴 현실을 감안하면, 관리사무소와 층간소음관리위원회 단계에서의 초기 중재 역할이 한층 더 중요해질 것으로 보인다.

같은 기간 연립주택 364건, 다세대주택 324건, 도시형생활주택 308건도 하자로 판정됐다. 주상복합과 공공임대주택 등을 포함한 집합건물은 1207건으로 집계돼, 아파트를 포함한 전체 하자 판정 건수는 4155건에 달했다.

판정 건수 증가에는 하자심사 신청 자체가 늘어난 영향도 있다. 아파트 하자심사 신청은 2022년 1144건에서 지난해 3442건으로 급증했고, 올해도 6월까지 3667건이 접수됐다. 판정 이후에도 갈등은 이어진다. 최근 5년간 하자로 판정된 1952건 가운데 사업주체가 보수를 완료했다고 등록한 건은 958건에 그쳤고, 나머지 482건은 협의 중 182건, 입주자 거부 59건, 소송 중 40건 등으로 미완료 상태다. 업계에서는 부분 보수로 기능 회복이 가능한 사안에 전체 재시공 비용을 요구하는 등 판정 범위와 실제 보수 범위를 둘러싼 이견이 분쟁 장기화의 원인이라는 지적도 나온다.

현행 공동주택관리법령상 하자심사위가 하자로 최종 판정하면 사업주체는 60일 이내 보수를 완료하고 하자관리정보시스템에 이행 결과를 등록해야 한다. 염태영 의원은 "입주자의 정당한 권리는 보호하면서 하자 판정과 보수 과정이 신속하고 합리적으로 이뤄질 수 있도록 촘촘한 체계를 마련해야 한다"고 말했다.

집합건물 유형 하자 판정도 1207건에 달하는 만큼, 오피스텔·상가 등의 관리단과 관리사무소도 공용부분 하자에 대한 사업주체의 보수 이행 여부를 하자관리정보시스템을 통해 주기적으로 확인하고, 미이행 사례에 대해서는 입주자대표기구 차원의 대응 절차를 마련해 둘 필요가 있어 보인다.

이번 사업으로 문정건영아파트는 기존 545세대에서 610세대로 65세대가 늘어나며, 지하 5층~지상 16층 규모로 새롭게 조성된다. 사업은 2029년 4월 착공해 2032년 4월 준공을 목표로 추진된다. 단지 내 작은도서관과 골프연습장 등 커뮤니티 시설은 지역 주민도 함께 이용할 수 있도록 개방하고, 완충녹지와 옹벽을 설치해 주변 지역과 단절됐던 공간도 개선하기로 했다.

같은 날 위원회는 성동구 성수동1가 일대 '뚝섬지구 특별계획구역Ⅳ 복합빌딩 신축사업'과 '국립중앙의료원 및 중앙감염병병원 건립사업' 안건도 함께 통과시켰다. 서울숲역 인근에는 지하 8층~지상 49층 규모로 공동주택 383세대와 숙박시설 622실, 903석 규모 공연장이 들어서며 올해 하반기 착공할 예정이다. 국립중앙의료원은 기존 499병상에서 776병상 규모로 확대 신축된다.

명노준 서울시 주택실장은 "서울숲 일대 문화복합공간 조성과 필수의료 강화를 동시에 지원하는 사업들"이라며 사업 추진을 적극 지원하겠다고 밝혔다.

문정건영아파트처럼 리모델링을 추진 중인 노후 공동주택의 관리단과 입주자대표회의는 이번 건축위 통과를 계기로 조합원 총회 일정, 이주 계획, 공사비 분담금 산정 등 후속 절차를 준비해야 할 것으로 보인다. 특히 완공 후 늘어나는 세대수만큼 관리규약 개정과 관리비 부과기준 재산정 등 관리 실무 전반의 재정비도 함께 이뤄질 전망이다.

개정안의 핵심은 입주업종 규제 완화다. 현재는 입주 가능한 업종을 나열하는 방식이지만, 앞으로는 제한 업종 외에는 자율적으로 입주할 수 있도록 방식을 바꾼다. 산업단지 안에 있는 지식산업센터는 제조업·지식산업·정보통신업 등을 일정 기간 우선 모집할 수 있도록 했다.

공실 해소를 위한 공공의 역할도 강화된다. 국가와 지방자치단체가 유휴 지식산업센터를 매입해 임대시설 등으로 활용할 수 있도록 지원 근거와 재정 마련 방안을 뒀다. 관리 질서를 바로잡기 위한 조치도 담겼다. 산업단지 안팎의 모든 지식산업센터에 입주신고 절차를 도입해 부적합 업종의 입주 여부를 확인하도록 하고, 분양권을 여러 명에게 쪼개 전매하거나 부적합 업종에 양도·임대를 알선하는 행위를 금지해 위반 시 과태료를 부과하도록 했다. 설립승인 단계에서는 시장·군수·구청장이 산업통상부 장관의 의견을 반영하도록 하고, 공실·미분양 현황도 정기적으로 공개하도록 했다.

지식산업센터는 오피스텔·상가와 마찬가지로 구분소유 형태의 집합건물로 운영되는 경우가 많아, 이번 개정안이 시행되면 관리단과 관리사무소의 입주업종 확인 및 신고 실무에도 변화가 예상된다. 특히 부적합 업종 임대 알선 금지 규정은 관리단 차원의 임대차 관리에도 직접 영향을 미칠 것으로 보인다. 

이번 분석은 서울 25개 자치구의 집합건물을 대상으로 소유권이전등기 신청자를 내국인·외국인·법인 등으로 구분해 월별 변화를 비교했다. 등기 신청 원인은 별도로 구분하지 않았다.

8월 전체 신청자는 3만2272명으로 7월 2만8259명보다 4013명(14.2%) 늘었다. 2025년 8월 2만4838명과 비교하면 7434명(29.9%) 증가했다.

내국인 신청자는 2만3961명이었다. 전월보다 2169명, 전년 동월보다 3784명 증가했다. 자치구별로는 강동구가 5191명으로 가장 많았고 송파구 1588명, 노원구 1334명, 강서구 1192명, 강남구 1154명 순이었다.

법인은 7594명으로 전월보다 2014명, 전년 동월보다 3686명 늘었다. 강서구가 2611명으로 가장 많았으며 강동구 840명, 송파구 657명, 종로구 593명, 마포구 485명으로 집계됐다.

외국인은 234명으로 전월보다 181명, 전년 동월보다 4명 감소했다. 구로구가 32명으로 가장 많았고 서초구 29명, 강남구 22명, 강동구 16명, 강서구 13명이었다.

집합건물의 소유권 변동은 관리단 구성과 의결권 확인, 관리비 부과·고지 등 관리업무와 연결될 수 있다. ESG 건물관리의 투명성을 높이기 위해서는 관리주체가 소유자 변경 사항과 관리정보를 정확하게 확인하고 관련 자료를 지속적으로 정비할 필요가 있다.

대상은 고덕강일 공공주택지구 내 고덕동 산 76 일대 자족8부지다. 면적은 약 1만3261㎡로, JYP엔터테인먼트가 신사옥 건립을 추진하는 고덕동 351-3번지 부지와 도로를 사이에 두고 있다.

JYP는 2023년 10월 30일 SH와 755억 원에 약 1만675㎡ 규모의 토지 매매계약을 체결했다. 지하 5층~지상 17층 규모의 신사옥을 계획했으며 2026년 4월 건축허가를 받았다.

인접한 자족8부지는 당시 근린공원 용지였으나 SH가 2024년 12월 30일 자족기능시설 용지로 변경을 신청했고, 국토교통부가 2025년 10월 24일 승인했다. 변경된 부지에는 업무시설과 연구소, 호텔, 전시장, 판매시설 등이 들어설 수 있으며 최대 18~19층 규모의 건축이 가능한 것으로 알려졌다.

SH는 고덕강일지구 내 학교 용지 확보에 필요한 재원을 마련하기 위해 토지이용계획을 변경했다는 입장이다. JYP 부지 공급 당시에도 향후 지구계획이 달라질 수 있다는 내용이 공고에 포함됐다고 설명했다.

주민단체는 자족8부지를 공원이나 개방형 녹지공간으로 되돌리고 변경 시점과 절차, 근거, 주민 의견수렴 여부 등을 공개할 것을 요구하고 있다. 온라인 서명과 관계기관 공문 발송도 진행하고 있으며 10월 23일 주민설명회와 관계기관 간담회를 추진하고 있다. 강동구의회도 용도 변경의 재검토 가능성에 대해 법률 검토를 진행할 계획이다.

이번 사안은 집합건물 주변의 토지이용계획 변경이 입주자 생활환경과 녹지 접근성에 영향을 줄 수 있다는 점을 보여준다. ESG 건물관리 측면에서도 개발계획의 정보 공개와 이해관계자 의견수렴 절차를 지속적으로 확인할 필요가 있다.

행안부는 스프링클러 미설치 노후 아파트 668만세대를 대상으로 대당 2만5000원~3만원 수준의 자동확산소화기 보급을 추진한다. 서울 3만9000세대를 대상으로 올해 시범사업을 시작해 내년 시·도비 지원으로 확대하고, 2028년부터는 국비를 투입해 전국으로 넓힌다는 계획이다. 보급 재원으로 장기수선충당금을 활용할 수 있는 법적 근거도 마련하기로 했다.

전기 화재를 막기 위해 2027년부터는 콘센트·멀티탭을 포함한 전기안전점검이 의무화되며 전력산업기반기금이 점검 비용을 지원한다. 아크차단기 설치는 2029년 하반기부터 주택으로 확대된다. 연기감지기는 전체 2172만세대 가운데 취약계층 453만세대와 일반 444만세대 등 897만세대를 대상으로 지원 범위를 넓히기 위한 법적 근거를 내년까지 마련하기로 했다. 이와 함께 119안심콜과 야간돌봄시설도 확대된다.

이번 대책이 시행되면 공동주택 관리사무소는 장기수선계획 조정과 관리비 집행, 전기안전점검 일정 수립 등 실무 준비가 필요할 전망이다. 특히 장기수선충당금을 소화기 보급 재원으로 활용하는 방안이 구체화될 경우 입주자대표회의와의 사전 협의 절차도 뒤따를 것으로 보인다.

기후에너지환경부는 지난 21일 대전 대덕구 한솔제지 대전공장에서 종이팩 재활용체계 개선을 위한 민관 업무협약을 체결했다고 밝혔다. 협약에는 서울우유·매일유업 등 재활용의무생산자, 한솔제지·쌍용씨앤비 등 재활용업계, 에스아이지콤비블록코리아·테트라팩 등 종이팩 제조사와 한국포장재재활용사업공제조합, 한국순환자원유통지원센터가 참여했다.

종이팩은 천연펄프 등 품질 좋은 원료로 만들어져 재활용 가치가 높지만, 상당량이 종량제봉투에 버려지거나 일반 폐지와 섞여 배출돼 선별 과정에서 잔재물로 소각되는 문제가 지적돼 왔다. 실제 종이팩 회수·재활용률은 2019년 19.9%에서 2023년 13%까지 떨어졌다.

이를 개선하기 위해 기후부는 오는 10월부터 '공동주택관리법 시행령' 상 의무관리 대상인 300세대 이상 공동주택 등 전국 약 14만4000동을 대상으로 종이팩 분리배출을 자율적으로 먼저 시행한다. 이어 '재활용가능자원의 분리수거 등에 관한 지침'을 개정해 내년 1월 1일부터 이들 공동주택의 종이팩 분리배출을 의무화할 계획이다. 재활용의무생산자는 회수·선별·재활용 비용을 분담하고, 제조사는 재활용이 쉬운 제품 설계와 선별 체계 개선을 지원한다.

의무관리 대상 공동주택의 관리주체는 내년 시행에 앞서 종이팩 별도 수거함 설치나 안내문 게시 등 분리배출 체계를 미리 준비해 두는 것이 관리비 부담이나 민원 없이 제도 변화에 대응하는 데 도움이 될 것으로 보인다.

전남광주 서구 안전총괄과 소속 김종성 주무관은 지난 2일 오후 10시30분쯤 운동을 마치고 귀가하던 중 희미한 탄내를 맡고도 그냥 지나치지 않았다. 당시에는 뚜렷한 화재 징후가 보이지 않았지만, 귀가한 뒤에도 창문을 통해 주변을 계속 주시했다.

이후 오전 0시47분쯤 쌍촌동의 한 공동주택 3층에서 연기가 피어오르는 것을 목격한 김 주무관은 즉시 119에 신고하고 화재 건물로 뛰어들어가 세대마다 초인종을 누르고 문을 두드려 잠든 주민들을 깨웠다. 이 건물은 16세대가 거주하는 공동주택으로, 대피가 늦어졌다면 인명피해로 이어질 수 있는 상황이었다. 그는 주민 대피를 마친 뒤에도 현장에 남아 소방차 진입을 돕고 소방대원에게 화재 위치와 상황을 안내했다.

서부경찰서는 김 주무관의 신속한 초기 대응이 대형 인명피해를 막는 데 결정적 역할을 했다고 보고 감사장을 수여하기로 했다. 김이강 서구청장은 위험 신호를 지나치지 않고 즉시 신고와 대피를 이끈 대응이 대형 사고를 막았다며, 앞으로도 현장 중심의 안전행정을 강화하겠다고 밝혔다.

이번 사례는 노후 공동주택일수록 화재 초기 대응 체계와 주민 간 경보 전달 방식이 인명피해를 좌우할 수 있음을 보여준다. 아파트뿐 아니라 오피스텔·상가 등 집합건물 관리단도 화재감지설비 점검과 비상연락망 정비, 야간 순찰 체계를 주기적으로 재점검해 유사한 골든타임을 놓치지 않도록 대비할 필요가 있다.

경기도에 따르면 오는 10월부터 시·군 및 공동주택 관련 단체의 의견을 수렴해 올해 말까지 경기도 공동주택관리규약 준칙 개정안을 마련할 계획이다. 검토 중인 내용은 간접흡연 민원이 접수되면 관리주체가 피해 사실을 체계적으로 확인할 수 있는 표준 조사서식 마련, 피해가 발생한 동·라인을 대상으로 한 흡연 자제 안내 절차 신설, 별도의 피해 예방 안내문 제작, 단지 여건에 맞는 금연구역 지정이나 흡연공간 조성 등이다.

현행 법령과 준칙은 간접흡연 피해 발생 시 관리주체가 이를 확인하고 흡연 중단을 권고할 수 있도록 정하고 있지만, 구체적인 확인 절차나 반복될 경우의 후속 조치 기준은 마련돼 있지 않다. 세대 내부가 사적 공간이어서 흡연 행위 자체를 직접 제재할 법적 근거가 마땅치 않다는 점도 한계로 지적돼 왔다.

도내 공동주택의 간접흡연 민원은 2022년 1만7409건에서 지난해 3만641건으로 매년 늘고 있다. 경기도는 세대 내 흡연을 일률적으로 규제하기보다 관리주체의 대응 체계를 정비하고 입주민의 자발적 참여를 끌어내는 방향으로 개정 방향을 잡았다고 설명했다.

간접흡연 갈등은 아파트뿐 아니라 오피스텔 등 주거용 집합건물 전반에서 반복되는 민원 유형인 만큼, 관리규약 개정 동향을 참고해 각 관리단 차원에서도 민원 처리 절차와 예방 안내 체계를 미리 정비해 두는 것이 갈등을 줄이는 데 도움이 될 것으로 보인다.

개정 조례는 자문단의 기능에 관리비 절감을 명시하고, 구성 인원을 기존 20명 이내에서 30명 이내로 늘렸다. 자문 분야도 기존 공사(건축·토목·급배수·전기·가스·승강기 등)와 용역(청소·소독·회계·경비 등) 2개 분야에서 에너지(에너지진단·신재생에너지 등)와 관리(회계·주택관리 일반 등) 분야를 더해 4개 분야로 넓혔다.

자문수당도 손질됐다. 기존에는 자문위원 1인당 20만원의 수당 중 신청 단지가 10만원을 부담했으나, 앞으로는 전액을 시가 부담한다. 자문을 원하는 단지는 입주자대표회의 의결(미구성 단지는 입주민 과반수 동의)을 거쳐 시에 신청하면 되며, 시는 신청일로부터 약 한 달 이내에 관리비 절감 방안을 담은 자문 결과를 통보한다.

시는 이번 조례 개정으로 공사·용역비 적정성 점검과 에너지 효율화를 함께 자문받을 수 있게 돼, 관리비 누수 사각지대를 줄이는 효과를 기대하고 있다. 시 관계자는 시민 약 80%가 공동주택에 거주하는 만큼 전문가 자문 기능을 확대해 관리비 절감을 체감할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.

이번 사례처럼 지방자치단체가 무료 전문가 자문 제도를 확충하는 흐름은 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 유형의 집합건물 관리단에도 참고가 될 만하다. 회계·에너지 등 전문 분야별 외부 자문을 적극 활용하면 관리비 투명성과 효율성을 함께 높이는 효과를 기대할 수 있다.

개정안은 공동주택의 외부 회계감사와 관리주체의 회계장부 작성이 규정대로 이뤄졌는지 시장·군수·구청장이 감리할 수 있도록 하는 내용을 담았다. 부실 감사가 의심되거나 입주민이 요청하는 경우에는 전문 회계법인에 감리를 맡길 수 있으며, 감리를 방해하면 1년 이하 징역 또는 1000만원 이상 벌금에 처하도록 했다.

현행법은 공동주택에 대해 매년 외부 회계감사를 받도록 규정하고 있지만, 그 감사 결과가 적정한지 별도로 검증할 절차는 마련돼 있지 않았다. 이 때문에 부실 감사가 방치될 경우 장기간 횡령 등 회계 비리를 걸러내지 못하는 사각지대가 생긴다는 지적이 있어왔다.

실제로 광주 광산구의 한 아파트에서는 경리 업무를 담당하던 직원이 십수 년에 걸쳐 440억원 규모의 장기수선충당금과 관리비를 횡령한 혐의로 기소돼 수사가 진행 중이다. 이 아파트는 매년 외부 회계감사에서 적정 의견을 받아왔던 것으로 알려져, 형식적 감사의 한계를 드러냈다는 평가가 나온다.

임 의원은 아파트 회계감사를 다시 검증할 장치를 마련하기 위해 이번 법안을 발의했다며, 아파트 관리비 통장도 모임 통장처럼 누구나 투명하게 확인할 수 있어야 한다고 강조했다.

이번 개정안은 공동주택은 물론 오피스텔·상가·지식산업센터 등 집합건물 전반의 관리비 회계 투명성을 높이는 계기가 될 수 있는 만큼, 관리단 차원에서도 자체적인 회계 검증 체계를 함께 검토할 필요가 있다. 

이 아파트는 총 18억4000만원 규모의 개별난방 전환 공사를 추진하며 세대당 약 108만원의 공사비를 책정했다. 관련 규정상 공사를 시작하려면 전체 소유주의 75% 이상 동의가 필요한데, 소유주가 아닌 가족이나 용역업체 미화 직원들이 대신 서명한 사례가 다수 확인됐다.

한 소유주의 가족은 본인이 소유자가 아니라고 밝혔음에도 관리사무소로부터 그냥 서명하면 된다는 취지의 답변을 받았다고 증언했다. 용역업체 미화 직원들도 관리소장의 지시로 다른 사람의 필체를 흉내내 동, 호수와 전화번호를 적고 서명까지 대신한 것으로 전해졌다.

도봉경찰서는 지난달 관할 구청을 압수수색해 제출된 동의서를 확보했으며, 위조 여부를 가리는 수사를 진행 중이다. 소유주 측 법률대리인은 투명하지 않은 절차로 공사가 진행될 경우 특정 업체가 부당한 이득을 얻었을 가능성을 배제할 수 없다고 지적했다. 반면 입주자대표회장과 관리사무소 측은 서명을 위조할 이유도, 그런 사실도 없다는 입장이다.

이 아파트에서는 별도로 주민들이 수개월에 걸쳐 공사 관련 계약서와 선급금 자료 공개를 요구했으나 관리사무소가 이를 거부해 관할 구청으로부터 과태료를 부과받기도 했다.

이번 사건은 장기수선충당금을 재원으로 한 대규모 공사에서 동의서 확보 절차의 신뢰성이 얼마나 중요한지 보여준다. 공동주택뿐 아니라 오피스텔·상가 등 집합건물 관리단도 대규모 공사를 추진할 때 동의서 진위 확인 절차와 공사비 산정 근거를 투명하게 공개하는 체계를 갖출 필요가 있다. 

논란의 핵심은 안태현씨와 장동출씨 등 복수의 인물이 각각 정당한 관리인이라고 주장하며 대립해 온 데 있다. 입주민자치연대는 최근 관리 투명성 확보를 위해 15개 항목에 대한 정보공개를 요구하고 나섰다.

법원은 지난 6월 30일 이와 관련한 판결을 내렸고, 이후 7월 31일에는 소유주 20명이 보조참가를 신청하며 소송에 가세했다. 관리단은 지난 9월 14일부터 새 관리인 후보에 대한 공개모집 절차를 시작했으며, 오는 12월 말까지 관리단집회를 개최해 관리인을 정식으로 선출한다는 목표를 세우고 있다.

업계에서는 이번 사례가 대단지 오피스텔·상가 등 집합건물에서 관리인 선출 절차의 적법성과 투명성이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례로 평가하고 있다. 관리인 선출 과정에서 절차적 하자가 발생할 경우 장기간 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 만큼, 집합건물 관리단은 정관에 따른 명확한 선출 절차와 공정한 검증 시스템을 갖출 필요가 있다는 지적이 나온다. 아울러 소유주들에게 관리 현황을 투명하게 공개하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음이라는 목소리도 높다. 

A씨는 지난해 11월 23일 오전 9시 5분경부터 6분간 경북 포항시 남구의 한 아파트에서 같은 동 5층에 거주하는 B(52·여)씨의 현관문을 찾아가 손잡이 길이 32cm, 쇠 길이 10cm의 망치를 손에 든 채 문을 두드리고 발로 차며 고성을 지른 혐의로 재판에 넘겨졌다.

B씨가 본인 집에서 소음을 낸 적 없다며 문을 열어주지 않자, A씨는 아파트 옥상으로 올라가 망치로 B씨 세대의 천장 부위를 여러 차례 내리쳤다. 이후 B씨가 제지하자 다시 내려와 망치를 든 채 출입문을 수차례 두드리며 협박을 이어간 것으로 조사됐다.

재판부는 위험한 물건인 망치를 들고 이웃을 찾아가 문을 차고 천장을 내려치는 등 피해자가 상당한 공포심을 느꼈을 것으로 보이며, 피고인에게 동종 폭력 전력도 있다고 지적하면서도, 피고인이 범행을 인정하고 반성하는 점, 피해자에게 200만원을 공탁해 피해자가 수령 의사를 밝힌 점, 같은 아파트 입주민 일부가 선처를 탄원한 점 등을 양형에 참작했다.

이번 사건은 층간소음 갈등이 이웃 간 폭력·협박으로 번질 수 있음을 다시 보여준다. 공동주택 관리 현장에서는 층간소음 민원 발생 시 당사자 간 직접 대면을 지양하고, 관리사무소나 층간소음관리위원회를 통한 중재 절차를 우선 안내할 필요가 있다. 초기 대응 단계에서 감정이 격화된 사례를 조기에 포착해 전문 상담·중재 기관과 연계하는 체계를 마련하는 것도 재발 방지에 도움이 될 것으로 보인다.

이번 집회에서는 관리규약 제정(안), 관리인 및 관리위원 선출(안), 예산 승인(안) 등이 상정되어 표결에 붙었으며, 참석 구분소유자들의 찬성으로 모두 통과된 것으로 전해졌다.

다만 이 과정에서 일부 임차인대표 측과 견해차가 드러나며 긴장이 형성된 것으로 전해졌다. 임차인 측은 관리규약 제정 및 예산 편성 과정에서 임차인의 의견이 충분히 반영되지 않았다는 입장을 밝힌 것으로 알려졌다.

이번 관리단집회 결과에 따라 은마상가는 새로 선출된 관리인과 관리위원회를 중심으로 한 관리 체계를 갖추게 됐다. 집합건물법상 관리단집회는 구분소유자 및 의결권의 일정 비율 이상 찬성으로 안건을 의결하며, 관리규약 제정은 특별결의 사항에 해당한다.

이번 사례는 대형 상가 집합건물에서 관리규약 정비와 관리인 선출을 둘러싸고 구분소유자와 임차인 간 이해관계 조율이 중요한 과제로 남아 있음을 보여준다. 유사한 대형 상가·오피스텔 관리단에서도 규약 개정이나 예산 승인 과정에서 임차인 등 이해관계자의 의견을 사전에 수렴하는 절차를 마련할 필요가 있다는 지적이 나온다.

A씨는 지난 3월 18일 오후 8시 20분경 대전의 한 다세대주택에서 층간소음 문제로 다투던 이웃을 찾아가던 중, 실제로는 문제의 세대가 아닌 다른 세대의 도어락을 소화기로 파손하고 침입한 뒤 이불과 베개에 불을 지른 혐의를 받는다. 정작 그가 찾아간 세대는 비어 있었던 것으로 조사됐다. 이 불로 590만원 상당의 재산피해가 발생했으며, A씨는 출동한 경찰관을 폭행한 혐의도 함께 받는다.

1심 재판부는 소음 갈등에서 비롯된 우발적 범행이라는 점을 참작하면서도, 무고한 세대에 방화해 안전을 위협하고 경찰관까지 폭행한 점을 불리한 정상으로 보아 징역 3년을 선고했다. 항소심 재판부도 원심의 판단이 타당하다고 보고 항소를 기각했다.

이번 사건은 층간소음 갈등이 방화와 같은 강력범죄로 번질 수 있다는 점을 다시 한번 보여준다. 공동주택 관리 현장에서는 층간소음 민원이 접수되면 당사자 간 직접 대면보다 관리사무소나 층간소음관리위원회를 통한 중재 절차를 우선하도록 안내하고, 감정이 격화된 사례는 조기에 전문 상담기관 연계를 검토할 필요가 있다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 비주거 복합건물에서도 소음·진동 민원이 늘고 있는 만큼, 유사 갈등을 예방하기 위한 사전 중재 체계 마련이 요구된다.

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이번 토론회는 전국적으로 확산되는 대형상가·아울렛 등의 공실 증가 문제를 짚고, 이른바 '공실상가 재생법'으로 불리는 집합건물법 개정안의 내용을 공유하기 위해 마련됐다. 개정안은 장기간 방치된 구분소유 상가에 대해 관리단 차원의 활용 방안을 명확히 하고, 공실 상가의 용도 전환과 리모델링 절차를 간소화하는 내용을 담고 있는 것으로 알려졌다.

이어진 토론에서는 상가 구분소유자 간 이해관계 조정이 어려워 공실이 장기화되는 구조적 문제와, 관리단 의결 요건 등 현행 제도의 한계에 대한 지적이 이어졌다. 참석자들은 공실 장기화가 인근 상권 침체와 건물 관리비 부담 증가로 이어지는 악순환을 초래한다고 지적하며, 실효성 있는 법 개정의 필요성에 공감했다.

국회는 이번 토론회에서 나온 의견을 반영해 개정안을 보완할 계획이다. 집합건물 관리 현장에서는 김 이사장이 발제한 이번 논의가 장기 공실 상가의 활용 방안과 관리단 의결 구조 개선으로 이어질지 주목된다. 관리소장과 구분소유자는 향후 입법 과정에서 관리단 차원의 의견 수렴 절차가 어떻게 마련되는지 관심을 가질 필요가 있다.

지난달 인천 연수구 소재 아파트 기계실에서 관리사무소 소속 설비 담당 직원이 전기 작업 중 감전돼 숨지는 사고가 발생했다. 사고 직후 경찰과 고용노동부가 현장 조사에 착수했으며, 해당 아파트의 전기설비 노후화와 안전관리 소홀 여부가 쟁점으로 떠올랐다.

노동단체들은 이번 사고가 개별 단지만의 문제가 아니라 전국 공동주택에서 반복될 수 있는 구조적 위험이라고 지적하며, 노후 전기설비에 대한 전수조사와 함께 관리사무소 직원의 안전교육 강화, 위험 작업 시 2인 1조 근무 의무화 등을 요구했다. 이들은 관리사무소 인력이 소규모 용역업체 소속으로 고용돼 안전장비와 교육이 충분히 제공되지 않는 경우가 많다고 주장했다.

전문가들은 공동주택 기계실 등 밀폐 공간에서의 전기 작업은 정기 점검만으로는 위험 요인을 모두 걸러내기 어려운 만큼, 노후 설비 교체 계획과 작업 매뉴얼 정비가 함께 이뤄져야 한다고 지적한다.

이번 사고는 오피스텔·상가·지식산업센터를 포함한 공동주택 전반의 시설관리 안전 체계를 재점검하는 계기가 될 것으로 보인다. 관리주체는 전기설비 안전점검 주기를 명확히 하고, 관리인력의 근무 여건 개선에도 관심을 기울여야 한다는 목소리가 커지고 있다.

이번 서비스는 트러스테이의 주거관리 통합 솔루션 '노크타운'에 적용됐다. 입주민은 관리사무소 운영시간과 관계없이 24시간 민원을 접수하고 관리비를 조회하며 방문차량 안내를 받을 수 있다. 관리사무소 입장에서는 반복적으로 발생하는 문의 응대 업무가 자동화돼 인력 부담을 줄일 수 있다는 설명이다.

이승오 트러스테이 대표는 이번 서비스가 입주민이 실제로 체감할 수 있는 주거 편의를 높인 사례라고 평가하고, 앞으로도 주거 시장의 디지털 전환을 이끌어 나가겠다는 뜻을 밝혔다. 두 회사는 노크플레이스, 노키비전 등 자체 서비스와 연계해 향후 스마트시티 인프라 사업으로 서비스 범위를 넓힐 계획이라고 전했다.

오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 관리 인력 부족과 민원 응대 부담이 커지는 만큼, 이 같은 AI 기반 안내서비스 도입은 관리 효율성과 입주민 편의를 함께 높이는 대안으로 주목받을 것으로 보인다.

이번 교육은 두 개 강의로 구성됐다. 변호사 강의에서는 공동주택 선거 절차와 입주자대표회의 운영, 개인정보보호 관련 법령을 실제 분쟁 사례를 들어 설명하고, 규정 위반 시 발생할 수 있는 과태료·형사책임·손해배상 문제를 짚었다.

이어진 강의에서는 한국토지주택공사(LH) 소속 공동주택관리지원관이 공사·용역 입찰 및 관리행정 실무를 다듈다. 장기수선계획 수립과 정기 조정 절차, 장기수선충당금 적립 현황 진단 및 요율 산정 방법, 노후 승강기 교체 등 대규모 공사에 대비한 충당금 적립·집행 방안 등이 포함됐다.

성북구는 준공 20년 이상 노후 공동주택이 늘어나면서 대규모 장기수선공사 수요가 커지고 있는 만큼, 이번 교육이 입주민 간 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것으로 기대한다고 설명했다.

오피스텔·상가 등 다른 집합건물도 노후화가 진행되는 만큼, 장기수선충당금 적립률과 산정 근거를 투명하게 공개하는 것은 관리단 운영의 신뢰도를 좌우하는 핵심 요소가 될 것으로 보인다.

정부 설명에 따르면 최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 미분양률은 27%, 평균 공실률은 44%에 달한다. 일부 지역은 공실률이 70%를 넘어선 것으로 파악됐다.

강 실장은 2020년 전후 저금리 기조와 부동산 시장 호황 속에서 시공·시행업계가 수익성을 우선해 공급을 크게 늘렸고, 일부 지방자치단체도 인허가를 폭넓게 내준 점을 공급 과잉의 배경으로 짚었다. 이 과정에서 허위·과장 광고에 따른 분양사기, 지분 쪼개기 전매 등으로 피해를 본 사례도 있다고 밝혔다.

이에 따라 정부는 용도전환 절차 완화, 산업 트렌드에 맞춘 입주 업종·자격 기준 개편, 분양 이후 방치를 막기 위한 관리·감독 체계 정비 등을 관계부처에 주문했다. 구체적인 시행 시기와 세부 방안은 아직 공개되지 않았다. (재확인 필요: 후속 발표 시점)

지식산업센터는 사무실·상가와 함께 집합건물로 분류돼 관리단 운영과 관리비 회계 구조가 공동주택과 유사하다. 이번 조치로 관리·감독 기준이 강화되면 지식산업센터 관리단과 위탁관리업체의 회계 투명성 요구도 함께 높아질 것으로 보인다. 관리소장과 구분소유자는 향후 발표될 세부 지침에서 입주 자격·용도전환 관련 규정 변경 여부를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

이 아파트에서는 관리사무소 경리 직원이 관리비를 횡령한 혐의로 수사를 받아왔다. 해당 직원은 약 25년간 근무했으며, 2022년 7월 최초 수사는 증거 불충분으로 종결됐으나 2025년 3월 재수사에 착수해 최근 징역 8년을 선고받았다. 횡령 규모는 보도마다 차이가 있어 정확한 액수는 확인이 더 필요하다.

경찰은 전·현직 입주자대표회의 관계자를 상대로 관리비 집행 과정의 공모 여부와 자금 흐름을 수사 중이라고 밝혔다. 광산구의회는 결의안에서 "주민들이 납부한 공동재산에 대해 신속한 진상규명과 투명한 해명이 필요하다"는 입장을 밝혔다.

[기자 의견: 현재까지 특정 개인의 공모 혐의가 확정된 바는 없으며, 관련 의혹은 수사를 통해 규명돼야 할 사안이다.]

전문가들은 관리비 집행 시 입대의 회장과 이사의 결재를 거치는 구조상 직원 단독 범행이 쉽지 않다는 점에서, 이번 사건이 집합건물 관리비 집행 전반의 내부통제·회계감사 체계를 재점검하는 계기가 될 수 있다고 본다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 관리비 지출 결재 라인의 상호 견제 장치와 정기 회계감사 실효성을 다시 점검해볼 필요가 있다.

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 지난 7일 업무상과실치사 혐의로 기소된 부산진구의 한 오피스텔 관리소장과 입주민 B씨에 대한 상고를 기각하고, 관리소장에게 벌금 1000만원, B씨에게 벌금 500만원을 선고한 원심을 확정했다.

사고는 2023년 1월 16일 발생했다. 입주민 B씨는 차량 뒷좌석에서 잠들어 있던 다른 입주민 C씨를 확인하지 않은 채 경비실에 알린 뒤 입고 버튼을 눌러 차량을 기계식 주차장 15층 높이까지 올렸다. 잠에서 깬 C씨가 문을 열고 내리려다 추락해 숨졌다. 당시 근무 중이던 경비원도 별도의 현장 확인 없이 입고를 허용한 것으로 조사됐다.

1심 재판부는 관리소장과 B씨에게 더 중한 형을 선고했으나 2심에서 벌금형으로 감형됐고, 대법원이 이를 그대로 확정했다. 현장을 확인하지 않고 입고를 허용한 경비원은 1심에서 금고 10개월에 집행유예 2년을 선고받은 뒤 항소하지 않아 먼저 형이 확정됐다.

법원은 차량 문을 열거나 차량 소유주에게 연락하는 등의 방법으로 내부에 사람이 있는지 확인하지 않은 것은 일반적인 주의의무를 위반한 과실에 해당한다고 판단했다.

이번 판결은 기계식 주차장을 운영하는 공동주택·오피스텔의 관리소장과 경비 인력에게 입고 전 차량 내부 확인 의무가 있다는 점을 대법원 차원에서 재확인한 사례다. 관리주체는 기계식 주차설비 운영 매뉴얼에 입고 전 육안 확인 절차를 명문화하고, 근무자 교육을 통해 재발을 막을 필요가 있다.

포럼에는 공단 측에서 고성균 이사장, 김봉섭 안전관리이사, 허규철 승강기안전기술원장이, 대학 측에서 이현석 총장, 김승호 부총장, 최성현 ANCHOR사업단장이 참석했다.

한국승강기대학교는 교육과 훈련, 취업역량 강화, 글로벌 인력 양성으로 이어지는 인재양성 체계를 발표했다. 공단은 이에 맞춰 5개 분야에 걸친 14개 협력과제를 제안했다.

주요 과제로는 공단과 대학이 연계한 학점인정제 및 특화 인턴십 운영, 청년자문단의 글로벌 역량 강화, 인공지능을 활용한 화재위험 분석과 이동약자 피난지원 기술 개발, 도심항공교통(UAM) 이착륙장과 연계한 승강설비 공동기획, 승강기 업계 종사자를 위한 통합 안전관리 플랫폼 구축, 승강기 안전주간 공동 캠페인 등이 제시됐다.

양측은 실현 가능성이 높은 과제부터 순차적으로 추진하고, 중장기 공동사업으로 발전시켜 나갈 계획이다.

고성균 이사장은 공단의 현장 전문성과 대학의 교육·연구 역량을 연계해 전문인재 양성과 안전기술 개발로 이어지는 성과를 만들겠다는 뜻을 밝혔다.

이번 협력은 승강기 안전이 공동주택은 물론 오피스텔·상가·지식산업센터 등 모든 집합건물의 필수 안전관리 항목이라는 점에서, 관리 현장의 전문인력 확보와 안전기술 도입에 참고할 만한 사례로 꼽힌다.

김 의원실에 따르면 입주자대표회의 운영·의결 위반 적발 건수는 2022년 1,334건에서 2023년 1,631건, 2024년 1,719건, 2025년 1,701건으로 늘었다. 4년 사이 367건(27.5%) 증가했으며 올해 상반기에만 725건이 적발됐다. 위반 사례에는 회의 소집과 의결 정족수를 지키지 않거나 회의록을 제대로 작성·공개하지 않은 경우, 주택관리업체나 공사·용역업체 선정 절차를 어긴 경우 등이 포함된다.

지역별로는 경북이 10건에서 79건으로 690%, 경남이 56건에서 189건으로 237.5% 늘어 증가율이 가장 컸다. 2025년 절대 건수는 경기가 586건, 서울이 452건으로 가장 많았다. 기초자치단체 중에서는 경기 파주시가 10건에서 52건으로 420%, 서울 송파구가 17건에서 58건으로 241.2% 늘었다.

경남지역의 경우 입주자대표회의 위반을 포함한 전체 공동주택 관리 위반 적발 건수가 2022년 563건에서 2025년 1,021건으로 81.3%(458건) 증가했다. 위반 유형별로는 공사·용역 계약·입찰 관련이 352건으로 가장 많았고, 관리비 수입·지출 증빙 누락 등 회계 부적정 196건, 관리규약 관련 위반 190건, 입주자대표회의 운영·의결 위반 189건, 장기수선충당금 오남용 등 회계 부적정 94건 순으로 집계됐다.

김 의원은 관리비가 입주민의 공동 재산인 만큼 관리업체와 공사·용역 사업자 선정 과정이 투명하고 민주적으로 이뤄져야 한다고 강조했다. 이어 주요 의사결정에 대해 입주민이 직접 확인하고 동의할 수 있는 절차를 마련하고, 전자적 직접 투표를 원칙으로 하는 관련 법 개정을 검토할 필요가 있다는 의견을 제시했다.

이번 통계는 입주자대표회의의 의사결정 과정이 관리비와 직결된다는 점에서, 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물 유형에도 유사한 투명성 관리 체계가 필요함을 시사한다. 관리소장과 구분소유자는 사업자 선정·회계 절차를 문서로 남기고 공개하는 관행을 점검할 필요가 있다.

서울특별시가 주최하고 한국집합건물진흥원이 주관하는 「집합건물 분쟁해결 포럼」이, 실제 판결 사례를 바탕으로 한 변호사 대담 영상으로 시민 여러분을 찾아갑니다.

집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등) 관리를 둘러싼 분쟁은 관리인 선임, 관리비, 하자보수 등 다양한 형태로 반복되지만, 정작 어떤 판결이 나왔고 무엇이 쟁점이었는지는 시민들이 접하기 어려운 것이 현실입니다. 이에 서울시는 포럼에서 다뤄온 20건의 실제 판결 사례를 바탕으로, 사례별 담당 변호사와 한국집합건물진흥원 김영두 이사장이 직접 대담하는 콘텐츠를 제작해 포럼의 성과를 시민이 체감할 수 있도록 마련했습니다.

이번 편은 "사업주체가 선정한 관리회사, 남겨진 돈의 행방은?"를 주제로, 부당이득금 관련 춘천지법 강릉지원 2024나33341를 바탕으로 이재민 변호사와 함께 쟁점을 짚어봅니다.

진행 : 한국집합건물진흥원 이사장 김영두

주최 : 서울특별시

주관 : 한국집합건물진흥원

■ 함께하는 변호사 (10인)

한영화 변호사 - 관리인이 없는 건물, 법원의 문을 두드리다 / 오랫동안 이어진 지하 점포의 누수

부종식 변호사 - 입주자대표회의인가 자치회인가, 회장은 어떻게 뽑아야 할까 / 관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비

권형필 변호사 - 하자 있는 결의, 그리고 다시 열린 집회 / 계약이 끝난 관리회사가 제기한 관리비 소송

김건호 변호사 - 소송 상대방이 된 소유자, 그의 표는 어디에 / 26년간 쌓인 장기수선충당금, 그 근거를 묻다

권성환 변호사 - 분양자도 구분소유자, 하자소송에서 그의 표는? / 건물 외벽에 걸린 간판, 분쟁이 시작되다

이명근 변호사 - 관리인이 결의 없이 체결한 계약 / "우리는 관리단이 아니다"라고 주장한 관리단

한재범 변호사 - 임기 끝난 관리인, 그리고 위조된 위임장 / 한 건물인가, 네 건물인가

오인영 변호사 - 공용부분을 독차지한 사람, 두 번의 소송 / 등기부상 소유자는 신탁회사, 밀린 관리비의 행방

이재민 변호사 - 사업주체가 선정한 관리회사, 남겨진 돈의 행방 / 아파트 소유자들의 독립 선언 / 시행사가 정한 관리회사, 그리고 관리인을 선임한 관리단(부록)

김미란 변호사 - 7년 넘게 이어진 하자소송, 관리단의 소송구조를 묻다 / 보험기간이 끝난 뒤에 도착한 하자보수 청구서

#집합건물 #관리인 #관리단 #집합건물법 #부동산관리 #서울시 #입주자대표회의#부당이득#부당이득금#이재민

협회는 2017년부터 전국 공동주택 관리 현장에서 근무하는 주택관리사를 대상으로 국가 통계조사에 대한 안내와 홍보, 교육을 진행하며 관련 통계 사업에 협력해 왔다. 이번 표창은 이 같은 현장 협력이 국가통계 자료의 정확성을 높이는 데 기여했다는 평가에 따른 것으로 풀이된다.

하원선 협회장은 정확하고 신뢰도 높은 공동주택 관리 통계를 토대로 관리 현장의 전문성과 투명성을 높이고, 입주민의 주거생활 향상에 기여하겠다는 뜻을 밝혔다.

이번 수상은 공동주택 관리 현장에서 쌓인 데이터가 국가 통계 체계를 뒷받침하는 기초 자료로 활용되고 있음을 보여주는 사례로 꼽힌다. 다만 이 같은 통계 협력 체계는 의무관리대상인 아파트를 중심으로 운영돼 왔다.

오피스텔·상가·지식산업센터 등 의무관리대상에서 제외된 집합건물은 관리 현장의 데이터가 상대적으로 체계화돼 있지 않은 경우가 많다. 관리 데이터를 축적하고 공개하는 체계를 갖추는 것이 이들 건물의 ESG 경영과 관리 투명성을 높이는 출발점이 될 수 있다는 점에서, 이번 사례는 관리소장과 구분소유자들이 참고할 만한 시사점을 남긴다.

자료에 따르면 2022년부터 2025년까지 4년간 전국 공동주택에서 적발된 관리 위반 건수는 총 3만7805건으로 집계됐다. 연평균으로는 9452건 수준이다. 연도별로는 2022년 8196건, 2023년 8916건이던 적발 건수가 2024년 1만144건으로 처음 1만건대에 진입했고, 지난해에도 1만549건이 적발돼 2년째 1만건을 넘겼다. 올해는 6월까지 이미 4422건이 확인됐다.

항목별로는 입주민 재산과 직접 관련된 분야의 증가폭이 컸다. 장기수선충당금을 잘못 쓰거나 부적절하게 운용한 사례는 2022년 782건에서 2025년 1250건으로 3년 사이 59.9% 늘었다. 관리비 수입과 지출 증빙을 제대로 갖추지 않은 사례도 같은 기간 2018건에서 2297건으로 13.8% 증가했다.

김 의원은 단속과 적발에 의존하는 현재 방식만으로는 한계가 있다고 진단하며, 예방적 성격의 내부 점검 절차를 제도화하고 관련 법령 정비를 병행할 필요가 있다는 견해를 밝혔다.

이번 조사 결과는 의무관리대상인 아파트뿐 아니라 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물 관리 현장에도 시사점을 준다. 장기수선충당금과 관리비 집행 내역을 투명하게 관리하고 정기적으로 점검하는 체계를 갖추는 것이 입주자·구분소유자의 신뢰를 지키는 관건이 될 것으로 보인다. 

지난달 23일 오전 10시 37분경 이 아파트 지하 기계실 내 샤워시설에서 관리사무소 직원 A씨가 쓰러져 있는 것을 동료 직원이 발견해 신고했다. A씨는 샤워 도중 감전된 것으로 추정되며, 발견 당시 이미 숨진 상태였던 것으로 전해졌다.

경찰은 정확한 사망 경위를 밝히기 위해 현장 조사를 진행하고 있으며, 국립과학수사연구원에 시신을 부검 의뢰해 정확한 사인을 확인할 방침이다. 사고 당시 기계실 전기설비나 샤워시설의 누전 여부 등은 아직 확인되지 않았다.

이번 사고는 공동주택 관리 인력이 상시 출입하는 기계실 등 부대시설의 전기·급수 설비 안전관리가 소홀할 경우 인명사고로 이어질 수 있음을 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 유사한 기계실·샤워시설을 운영하는 집합건물에서도 전기설비 점검과 안전수칙 준수 여부를 재확인할 필요가 있다.

#집합건물#관리인#관리단#집합건물법#부동산관리#서울시#입주자대표회의 

국토교통부가 공인중개사법 시행령·시행규칙을 개정해 오피스텔 등 소규모 주택 계약 시 공동관리비 확인·설명을 의무화했다.

국토교통부는 지난달 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령 개정안을 의결하고 시행규칙을 함께 개정해 지난달 28일부터 시행에 들어갔다고 밝혔다.

이번 개정으로 공인중개사는 원룸이나 오피스텔 등 소규모 주택의 임대차 계약을 중개할 때 기존 관리비 총액뿐 아니라 공동관리비 금액도 확인해 설명해야 한다. 소규모 주택은 별도 관리주체가 없는 경우가 많아 임차인이 계약 전에 공용부분 비용 정보를 파악하기 어렵고, 관리비를 통해 사실상 임대료를 올리는 사례가 있다는 지적에 따른 조치다. 공동관리비는 검침 방식으로 확인되는 항목이나 TV 수신료, 인터넷 요금 등 고정 비용을 제외한 금액을 합산해 산정한다.

개정안에는 한국공인중개사협회를 임의단체에서 법정단체로 전환하는 내용도 포함됐다. 협회의 조직·임원 구성 등 운영 사항을 규정으로 정하고, 직업윤리규정은 국토교통부 장관의 승인을 받도록 했다. 이와 함께 주거용 오피스텔의 중개보수도 협의를 거쳐 결정한다는 문구를 명확히 규정했다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 협회 법정화로 중개사의 자질과 윤리의식이 높아져 국민 신뢰가 커지고, 관리비 정보 제공으로 소비자 편익이 늘어날 것으로 기대한다고 밝혔다.

이번 조치로 오피스텔 등 소규모 집합건물의 관리비 공개 범위가 임대차 단계까지 넓어진 만큼, 관리소장과 임대인은 공동관리비 산정 근거를 명확히 정리해 둘 필요가 있다.

이번 교육은 단지별 관리비, 유지관리 이력, 입찰정보, 외부회계감사 결과 등 K-apt에 수집·공개되는 자료를 지자체 감사 업무에 실질적으로 활용할 수 있도록 하기 위해 마련됐다. 교육에서는 관리비 조회와 단지 간 비교 방법, 입찰 및 유지관리 이력 확인법, K-apt 자료실 데이터 활용법 등이 실무 중심으로 다뤄졌다.

한국부동산원에 따르면 전국 K-apt 관리비 공개 의무단지의 약 25%가 경기도에 집중돼 있다. 부동산원은 2015년부터 국토교통부로부터 K-apt 구축·운영 업무를 위탁받아 수행하고 있다.

김남성 한국부동산원 주택공급지원본부장은 이번 교육을 통해 담당 공무원들이 K-apt 정보를 현장 업무에 효과적으로 활용하기를 기대한다고 밝혔다.

공동주택 관리비 비리 감시 체계가 K-apt 데이터를 매개로 지자체 감사 실무와 연결되는 만큼, 오피스텔·상가 등 K-apt 적용 범위 밖의 집합건물 관리 현장에서도 유사한 방식의 관리비 공개·검증 체계를 참고할 필요가 있다.

창원 마산중부경찰서는 업무상 횡령 혐의로 이 아파트 경리 A씨를 입건해 조사하고 있다고 밝혔다. 경찰에 따르면 A씨는 2023년 1월부터 올해 7월 초까지 약 30여 차례에 걸쳐 관리비 계좌 자금 약 1억7000만원을 자신의 가족 명의 계좌로 이체하는 방식으로 빼돌린 것으로 파악됐다. A씨는 운영위원회장의 지시로 새로 발급된 직인을 관리비 인출 청구서에 미리 찍어두는 수법을 쓴 것으로 조사됐다.

범행은 올해 6월 말 실시된 외부 회계감사에서 드러났다. 관리비 계좌의 실제 잔액과 회계장부상 금액이 맞지 않는 사실이 확인되자 A씨는 운영위원회장에게 이를 알린 뒤 7월 초 스스로 경찰서를 찾아 자수했다. 경찰은 빼돌린 자금이 구체적으로 어디에 쓰였는지 확인하는 데 수사력을 모으고 있다.

이번 사건을 접한 입주민들 사이에서는 매년 외부 회계감사가 이뤄졌음에도 횡령이 3년 넘게 이어진 경위를 두고 관리 감독 체계에 대한 의문이 제기되고 있다.

공동주택은 물론 오피스텔·상가·지식산업센터 등 모든 집합건물에서 관리비 계좌 거래 내역과 회계장부를 정기적으로 대조하는 상시 내부 점검 체계를 갖추는 것이 이번 사건이 남긴 과제로 꼽힌다. 관리비 집행의 투명성을 높이는 일이 곧 ESG 건물관리의 출발점이라는 점에서, 관리소장과 구분소유자 모두 회계 검증 주기와 방식을 다시 점검할 필요가 있다.

집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등) 관리를 둘러싼 분쟁은 관리인 선임, 관리비, 하자보수 등 다양한 형태로 반복되지만, 정작 어떤 판결이 나왔고 무엇이 쟁점이었는지는 시민들이 접하기 어려운 것이 현실입니다. 이에 서울시는 포럼에서 다뤄온 20건의 실제 판결 사례를 바탕으로, 사례별 담당 변호사와 한국집합건물진흥원 김영두 이사장이 직접 대담하는 콘텐츠를 제작해 포럼의 성과를 시민이 체감할 수 있도록 마련했습니다.

이번 편은 "소송 상대방이 된 소유자, 그의 표는 어디에"를 주제로, 서면결의 정족수 사례 대법원 2025다211190를 바탕으로 김건호 변호사와 함께 쟁점을 짚어봅니다.

진행 : 한국집합건물진흥원 이사장 김영두

주최 : 서울특별시

주관 : 한국집합건물진흥원

■ 함께하는 변호사 (10인)

한영화 변호사 - 관리인이 없는 건물, 법원의 문을 두드리다 / 오랫동안 이어진 지하 점포의 누수

부종식 변호사 - 입주자대표회의인가 자치회인가, 회장은 어떻게 뽑아야 할까 / 관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비

권형필 변호사 - 하자 있는 결의, 그리고 다시 열린 집회 / 계약이 끝난 관리회사가 제기한 관리비 소송

김건호 변호사 - 소송 상대방이 된 소유자, 그의 표는 어디에 / 26년간 쌓인 장기수선충당금, 그 근거를 묻다

권성환 변호사 - 분양자도 구분소유자, 하자소송에서 그의 표는? / 건물 외벽에 걸린 간판, 분쟁이 시작되다

이명근 변호사 - 관리인이 결의 없이 체결한 계약 / "우리는 관리단이 아니다"라고 주장한 관리단

한재범 변호사 - 임기 끝난 관리인, 그리고 위조된 위임장 / 한 건물인가, 네 건물인가

오인영 변호사 - 공용부분을 독차지한 사람, 두 번의 소송 / 등기부상 소유자는 신탁회사, 밀린 관리비의 행방

이재민 변호사 - 사업주체가 선정한 관리회사, 남겨진 돈의 행방 / 아파트 소유자들의 독립 선언 / 시행사가 정한 관리회사, 그리고 관리인을 선임한 관리단(부록)

김미란 변호사 - 7년 넘게 이어진 하자소송, 관리단의 소송구조를 묻다 / 보험기간이 끝난 뒤에 도착한 하자보수 청구서

해당 사건은 지난 8월 25일 방송 보도를 통해 알려졌으며, 정확한 발생 시점은 확인되지 않았다. 임차 업체 관계자 여러 명이 관리사무소에서 68세 관리소장에게 살충제를 분사한 뒤 몸싸움이 벌어졌고, 관리소장 측은 전치 3주의 부상을 주장하고 있다. 이 사건은 현재 쌍방폭행으로 수사기관에 접수돼 조사가 진행 중이다.

임차 측은 매달 400만~800만 원에 이르는 관리비가 세부 내역 제공 없이 부과됐고, 이전 관리업체가 임의로 단전 조치를 취했으며, 그 과정에서 먼저 폭행을 당했다는 점을 갈등의 배경으로 들고 있다.

법조계에서는 이번 살충제 분사 행위가 형법상 위험한 물건을 이용한 폭행에 해당해 특수폭행죄(5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)로 처벌될 수 있다는 의견이 나온다. 다수 인원이 위협에 가담한 경우 특수협박죄(7년 이하 징역), 폭행·협박이 재물 탈취와 결합되면 강도죄(3년 이상 유기징역)가 적용될 가능성도 거론된다. 앞선 단전 조치와 관련해서는 업무방해죄(5년 이하 징역 또는 1500만원 이하 벌금) 적용 여부도 검토 대상으로 언급된다.

관리비 산정 근거가 불투명할 경우 갈등이 물리적 충돌로까지 확대될 수 있음을 보여준 사례다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 집합건물 관리 현장에서는 관리비 부과 근거와 집행 내역을 구분소유자·임차인에게 명확히 공개하는 절차가 분쟁 예방과 투명한 관리 체계(ESG) 구축의 기초가 된다.

집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등) 관리를 둘러싼 분쟁은 관리인 선임, 관리비, 하자보수 등 다양한 형태로 반복되지만, 정작 어떤 판결이 나왔고 무엇이 쟁점이었는지는 시민들이 접하기 어려운 것이 현실입니다. 이에 서울시는 포럼에서 다뤄온 20건의 실제 판결 사례를 바탕으로, 사례별 담당 변호사와 한국집합건물진흥원 김영두 이사장이 직접 대담하는 콘텐츠를 제작해 포럼의 성과를 시민이 체감할 수 있도록 마련했습니다.

이번 편은 "관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비"를 주제로, 관리비에 관한 대법원 2016다260882를 바탕으로 부종식 변호사와 함께 관리단 대표 선출을 둘러싼 쟁점을 짚어봅니다.

진행 : 한국집합건물진흥원 이사장 김영두

주최 : 서울특별시

주관 : 한국집합건물진흥원

■ 함께하는 변호사 (10인)

한영화 변호사 - 관리인이 없는 건물, 법원의 문을 두드리다 / 오랫동안 이어진 지하 점포의 누수

부종식 변호사 - 입주자대표회의인가 자치회인가, 회장은 어떻게 뽑아야 할까 / 관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비

권형필 변호사 - 하자 있는 결의, 그리고 다시 열린 집회 / 계약이 끝난 관리회사가 제기한 관리비 소송

김건호 변호사 - 소송 상대방이 된 소유자, 그의 표는 어디에 / 26년간 쌓인 장기수선충당금, 그 근거를 묻다

권성환 변호사 - 분양자도 구분소유자, 하자소송에서 그의 표는? / 건물 외벽에 걸린 간판, 분쟁이 시작되다

이명근 변호사 - 관리인이 결의 없이 체결한 계약 / "우리는 관리단이 아니다"라고 주장한 관리단

한재범 변호사 - 임기 끝난 관리인, 그리고 위조된 위임장 / 한 건물인가, 네 건물인가

오인영 변호사 - 공용부분을 독차지한 사람, 두 번의 소송 / 등기부상 소유자는 신탁회사, 밀린 관리비의 행방

이재민 변호사 - 사업주체가 선정한 관리회사, 남겨진 돈의 행방 / 아파트 소유자들의 독립 선언 / 시행사가 정한 관리회사, 그리고 관리인을 선임한 관리단(부록)

김미란 변호사 - 7년 넘게 이어진 하자소송, 관리단의 소송구조를 묻다 / 보험기간이 끝난 뒤에 도착한 하자보수 청구서

해당 공고에는 승강기 파손 시 2100만원, 그 밖의 이용수칙 위반 시 100만원의 금전 제재를 부과한다는 내용과 함께 손수레 사용 금지, 30kg 이상 물품 분산 운반 등의 이용기준이 담겼다. 국토교통부는 아파트 내부 규약이 관련 법령을 벗어날 수 없다는 입장을 밝혔다. 전국택배노동조합을 자문하는 변호사는 내부 규약을 근거로 외부인에게 금전을 요구할 경우 형법상 협박이나 공갈에 해당할 소지가 있다고 지적했다.

법조계는 입대의에 공용시설 이용기준을 정할 권한은 있으나, 외부인인 택배기사에게 임의로 금전 제재를 강제할 법적 권한은 없다고 설명한다. 손해가 발생했다면 민사 손해배상 절차를 거쳐야 한다는 것이다.

아파트와 택배기사 간 공용시설 이용 갈등은 이번이 처음이 아니다. 2018년 경기 남양주의 한 신도시 아파트가 지하주차장 높이 제한으로 택배 차량 진입을 막은 것을 시작으로, 인천 송도와 서울 강동구 등 전국 단지에서 유사한 갈등이 이어졌다. 전국택배노동조합 조사에서는 택배 차량의 지상 진입을 금지한 아파트가 전국 179곳으로 파악됐다. 전남 순천의 한 아파트는 택배기사에게 10만원의 통행료를 요구했다가 '통행세' 논란 끝에 이를 철회하기도 했다.

이번 사례는 관리규약이 구분소유자를 넘어 택배기사 등 외부 이용자에게도 일방적으로 적용될 수 있는지를 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 관리주체도 배송 인력 이용규정을 만들 때 법적 근거를 갖춘 절차인지 사전에 점검할 필요가 있다.

법원에 따르면 A씨는 2008년부터 2025년까지 약 17년간 관리비 등 공금을 44차례에 걸쳐 개인 계좌로 빼돌려 약 7억원을 가로챈 혐의로 유죄가 인정됐다. 법원은 범행이 장기간 반복됐고 피해 규모가 크다는 점을 양형 이유로 밝혔다.

경찰 조사 결과 A씨는 인터넷뱅킹 접근 권한을 사실상 독점하며 관리비·장기수선충당금·공과금 지출 업무를 20년 가까이 홀로 담당해온 것으로 파악됐다. 자금은 약 40개 계좌를 거쳐 이동했고, 전표에는 전기요금·상수도요금 등의 명목이 허위로 기재된 것으로 드러났다. 경찰은 최근 전직 관리소장과 친인척 등 8명을 상대로 공범 여부를 확인하고 있으며, 이 중에는 현직 경찰관도 포함된 것으로 알려졌다.

이번 1심에서 유죄로 확정된 금액은 약 7억원이지만, 입주자대표회의 등은 전체 유용 규모를 440억원대로 주장하고 있고 일부 매체는 250억원으로 보도해 피해 규모를 둘러싼 추산이 엇갈리고 있다.

이번 사건은 회계 업무가 한 사람에게 장기간 집중될 경우 내부 통제가 무력화되고, 자치관리 체계의 감사 공백이 커질 수 있음을 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 관리비 담당자 순환 근무와 계좌·전표 이원 검증 체계를 갖출 필요가 있다.

오피스텔, 상가, 업무시설, 지식산업센터, 복합용도 건물 등 「공동주택관리법」상 의무관리대상에서 제외된 대부분의 집합건물은 관리단의 구성과 운영이 전적으로 구분소유자의 자율에 맡겨져 있다. 감독기관이나 표준 매뉴얼 없이 관리인이 관리비 회수, 시설 안전관리, 소송 대응까지 홀로 책임져야 하는 구조여서, 관리 현장에서는 실제 판례를 바탕으로 한 실용적인 정보에 대한 갈증이 꾸준히 제기돼 왔다.

이번 영상 콘텐츠는 포럼에서 축적된 20건의 판결 사례를 관리단 기관, 관리 실무, 건물의 하자담보책임, 특수 사례 등 4개 영역으로 나누고, 사례별 담당 변호사와 김영두 이사장이 1:1로 대담하는 형식으로 제작됐다. 사례 소개(사실관계)에 이어 쟁점 질의응답, 법원 판단과 시사점 순으로 구성되며, 당사자와 건물명은 모두 익명 처리했다.

첫 편은 부종식 변호사와 함께하는 ①'입주자대표회의인가 자치회인가, 회장은 어떻게 뽑아야 할까'(대구지법 김천지원 2022가합60, 당선무효 확인 소송) ②'관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비'(대법원 2016다260882) 2편이다. 이후 열흘에 걸쳐 김미란, 오인영, 한영화, 이명근, 권형필, 한재범, 김건호, 권성환, 이재민 변호사 등 총 10인의 변호사가 각각 2편씩 순차적으로 해설 영상을 공개한다. 편별 주제는 다음과 같다.

▸ 김미란 변호사

7년 넘게 이어진 하자소송, 관리단의 소송구조를 묻다

보험기간이 끝난 뒤에 도착한 하자보수 청구서

▸ 오인영 변호사

공용부분을 독차지한 사람, 두 번의 소송

등기부상 소유자는 신탁회사, 밀린 관리비의 행방

▸ 한영화 변호사

관리인이 없는 건물, 법원의 문을 두드리다

오랫동안 이어진 지하 점포의 누수

▸ 이명근 변호사

관리인이 결의 없이 체결한 계약

"우리는 관리단이 아니다"라고 주장한 관리단

▸ 부종식 변호사

입주자대표회의인가 자치회인가, 회장은 어떻게 뽑아야 할까

관리인 선임이 무효로 판명된 뒤의 관리비

▸ 권형필 변호사

하자 있는 결의, 그리고 다시 열린 집회

계약이 끝난 관리회사가 제기한 관리비 소송

▸ 한재범 변호사

임기 끝난 관리인, 그리고 위조된 위임장

한 건물인가, 네 건물인가

▸ 김건호 변호사

소송 상대방이 된 소유자, 그의 표는 어디에

26년간 쌓인 장기수선충당금, 그 근거를 묻다

▸ 권성환 변호사

분양자도 구분소유자, 하자소송에서 그의 표는?

건물 외벽에 걸린 간판, 분쟁이 시작되다

▸ 이재민 변호사

사업주체가 선정한 관리회사, 남겨진 돈의 행방

아파트 소유자들의 독립 선언

영상은 유튜브에서 '집합건물TV'를 검색하거나 채널(youtube.com/@kcondo)을 통해 볼 수 있으며, 완성된 콘텐츠는 서울시 집합건물 분쟁해결 포럼 자료집에도 수록될 예정이다.

■ 전국 집합건물관리단 연대 조직 창립도 추진

진흥원은 이와 함께 전국 집합건물관리단의 연대 조직인 '한국집합건물관리단연합회'(가칭) 창립을 제안하고, 뜻을 함께할 창립회원을 모집한다고 밝혔다.

진흥원 측은 "감독기관도, 표준 매뉴얼도, 앞선 사례를 나눠줄 창구도 마땅치 않은 제도의 사각지대에서 관리인이 밤새 판례를 찾아가며 스스로 답을 만들어내야 하는 것이 지금의 현실"이라며 "한 관리단이 이미 겪고 해결한 문제를 옆 건물이 처음부터 다시 겪는 일이 반복되고 있어, 전국의 관리단이 하나로 연대해 경험을 나누고 관리의 기준을 함께 세우며 제도 개선의 목소리를 모을 조직이 필요하다"고 창립 배경을 설명했다.

김영두 이사장은 "연합회는 특정 기관이 이끄는 조직이 아니라 관리단이 주인이 되는 조직"이라며 "진흥원은 창립준비 실무와 정관 마련, 창립총회 개최는 물론 창립 이후 사무국 운영과 법률자문, 교육, 대외 정책활동까지 연합회가 자립할 때까지 책임 있게 지원하겠다"고 말했다.

창립회원 신청은 한국집합건물진흥원 홈페이지(www.kcondo.or.kr) 공지사항 또는 신청 바로가기 https://forms.gle/5ebKt7CkhN9QQerQ6 에서 확인할 수 있다.

지난 17일 오전 4시40분쯤 거제시 옥포동 삼도로얄맨션 인근 비탈면에서 토사가 흘러내려 104동을 덮쳤다. 이 사고로 20대 남성 1명이 숨지고 50대 부부 2명이 다쳤으며, 104동 1·2층 8가구가 토사에 매몰됐다. 전체 6개 동 가운데 5개 동 주민이 긴급 대피했고, 현재 104동에는 53가구 119명이 거주 중이다.

토사가 시작된 지점은 자연 상태의 임야가 아니라 아파트 소유 대지로 확인됐다. 1994년 9월 지목이 변경된 기록이 있고 인공 배수로와 낙석방지망 등 시설이 설치돼 있어, 자연 산사태가 아닌 법면(인공 비탈면) 유실로 잠정 분류됐다. 이 경우 원칙적으로는 입주민이 복구 비용을 부담해야 하나, 경남도는 입주민이 장기수선충당금 등으로 복구비를 자체 감당하기 어렵다고 보고 거제시 재난기금을 먼저 투입하기로 했다.

경남도는 응급 복구를 마친 뒤 중앙부처에 항구 복구 재원 지원을 건의할 계획이다. 앞서 2024년 9월 창원시에서도 재난기금으로 응급 복구를 마친 뒤 행정안전부 특별교부세로 항구 복구를 완료한 사례가 있다. 최종 책임 소재는 법면의 설치·보존상 하자 여부가 규명된 이후 결정될 전망이다. 광복절 연휴 나흘간 거제 지역에는 900㎜가 넘는 비가 쏟아졌고, 지역 전체 호우 피해 1578건 가운데 1058건이 응급 복구를 마쳤다.

이번 사례는 장기수선충당금만으로는 대규모 자연재해 복구 비용을 감당하기 어렵다는 현실을 보여준다. 공동주택·상가 등 집합건물 관리 현장에서는 재해 대비 적립금 운용과 지자체·중앙정부의 재난지원 연계 방안을 함께 점검할 필요가 있다.

이 단지는 건물 외벽과 지붕에 건물일체형태양광(BIPV) 설비를 설치해 승강기, 복도 조명, 지하주차장 등 공용부 전력에 우선 공급하는 방식을 적용했다. 자체 생산한 전력을 공용부에 우선 쓰는 만큼 외부 전력 구매 비용을 줄일 수 있다는 설명이다.

지하 1~3층에는 약 3000평 규모의 웰니스시설이 들어선다. 이 시설은 사업주체가 직접 보유하고 위탁운영사에 운영을 맡기되, 운영비는 공용관리비와 분리해 회계 처리한다. 시설을 이용하지 않는 세대에 운영비가 일률적으로 부과되지 않도록 하기 위해서다.

단지는 지하 6층~지상 48층, 3개 동, 총 651실(전용면적 114~203㎡) 규모로 조성된다. 사업주체는 녹색건축인증 최우수 등급과 건축물에너지효율등급 1++등급, 제로에너지건축물 인증 5등급을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 다만 이번 설계 적용에 따른 구체적인 관리비 절감 금액은 별도로 제시되지 않았다.

이번 사례는 대형 주상복합 단지에서도 설계 단계의 에너지 자립화와 시설별 회계 분리를 통해 관리비 부담을 구조적으로 낮출 수 있음을 보여준다. 오피스텔·상가 등 다른 집합건물에서도 공용시설 운영비를 이용 여부에 따라 분리 부과하는 회계 방식과 신재생에너지 설비 도입을 관리비 절감 및 ESG 경영의 실천 방안으로 검토할 필요가 있다.

이 아파트는 지난해 2월 준공됐으며, 지난 7일 오전 6시쯤 저층부 외벽 테라스와 외장재 일부가 떨어져 나가는 사고가 발생했다. 인명 피해는 없었다. 정부와 지방자치단체로 구성된 시설물사고조사위원회는 이달 24일 조사에 착수했다.

일부 입주민은 조사 착수를 전후해 현관 주변 등 균열 부위가 사전 동의 없이 도색으로 덮였고, 다른 세대에서도 같은 방식이 확인됐다며 조직적 은폐 의혹을 제기했다. 이들은 도색 이후 붕괴 사고와 무관하게 새로 생긴 균열인지 여부를 판단하기 어려워졌다고 주장했다.

시공사인 SK에코플랜트는 해당 작업이 입주민의 신속한 보수 요청에 따라 진행한 정상적 하자보수였으며, 원상복구를 요청한 부분은 즉시 조치했다는 입장을 밝혔다. 사고 발생 이후 대표이사 현장 방문이 사흘가량 지연된 점을 두고도 초기 대응이 미흡했다는 지적이 나왔다.

이번 사례는 하자 조사가 진행 중인 상태에서 시공사의 자체 보수 조치가 증거 훼손 논란으로 번질 수 있음을 보여준다. 오피스텔·지식산업센터 등 신축 집합건물에서도 하자 발생 시 조사 완료 전 임의 보수를 자제하고 증빙자료를 투명하게 남기는 절차가 ESG 관리의 기본 요건으로 요구된다.

광산구에 따르면 관내 한 공동주택 경리 직원은 지난해 3월 장기수선충당금 7억원과 관리비 등 미지급액 5억5000만원, 총 12억5000만원을 횡령한 혐의로 기소됐다. 해당 공동주택은 사건이 불거지기 전까지 외부 회계감사에서 매년 '적정' 의견을 받아왔으나, 2024회계연도 감사에서는 '의견거절'이 나온 것으로 확인됐다.

광산구는 공동주택 회계에 대한 정기 검증이 관리주체가 선임한 외부 회계감사를 통해 이뤄지고, 지방자치단체의 감독은 감사 요청이 있거나 필요성이 인정될 때만 시행되는 구조라는 점을 문제로 지적했다. 이에 따라 앞으로 회계감사에서 지적사항이 반복되거나 관리비 집행 관련 민원이 지속되는 단지의 감사 결과와 관련 자료를 집중적으로 점검하겠다고 밝혔다.

광산구청장은 입주민이 매달 성실히 납부한 관리비는 함부로 쓰여서는 안 되는 재산이라는 점을 강조하며 엄정한 수사를 촉구했다.

이번 사건은 정기 외부 회계감사만으로는 장기간의 횡령을 걸러내기 어렵다는 점을 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 회계감사 결과에 대한 구분소유자의 상시 점검과 관리비 집행 내역 공개 확대가 ESG 경영의 핵심 과제로 떠오를 전망이다.

헬스장 대표 A씨(28)와 관리소장 B씨(68)는 약 2년간 관리비 부과 내역을 둘러싸고 갈등을 빚어온 것으로 나타났다. 헬스장 측은 매달 400만~800만원에 이르는 관리비를 청구받았으나 구체적인 산정 근거를 안내받지 못했다고 주장했다.

갈등은 입주자 총회에서 기존 관리업체가 해임되고 신규 업체가 선임되면서 격화됐다. 기존 업체 측이 교체를 인정하지 않고 전기 공급을 끊으면서 헬스장 이용자가 다치는 일도 있었던 것으로 전해졌다. 사건 당일에는 여러 명이 관리사무실을 찾아 B씨를 에워싸고 위협하며 사무실 컴퓨터를 무단으로 반출하려 했고, 이 과정에서 A씨가 B씨 얼굴에 살충제를 분사한 것으로 파악됐다.

사건 이후 A씨는 SNS에 자신의 행동에 대해 사과하는 글을 올렸다. 다만 전날 부당한 단전으로 피해를 입었고 먼저 위협을 받았다는 취지로 억울함도 함께 호소한 것으로 알려졌다. B씨 측은 오랜 기간 관리비를 받지 못했고 새벽 시간대 항의성 전화에 시달렸다는 입장인 것으로 전해졌다.

법조계에서는 이번 사안에 특수폭행, 특수협박 등의 혐의 적용 가능성이 거론된다. 특수폭행은 5년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금, 특수협박은 7년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금에 처해질 수 있다. 컴퓨터 반출 시도와 관련해서는 강도죄 적용 여부도 함께 논의되는 것으로 나타났다.

이번 사건은 관리비 산정 내역의 투명한 공개와 관리업체 교체 시 적법한 인수인계 절차가 갖춰지지 않을 경우 입주자 간 물리적 충돌로 번질 수 있음을 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 집합건물 관리 현장에서는 관리비 내역 공시와 갈등 조정 절차를 사전에 마련하는 노력이 요구된다.

이들 단체에 따르면 조 의원은 해당 단지 입주자대표회의 회장으로 재임하던 시기 하자보수공사 관련 업체 선정 과정에서 약 4억6000만원의 금품이 오갔다는 의혹을 받고 있다. 또 시공사를 상대로 제기됐던 하자소송이 법원 감정 결과 약 220억원 규모의 하자가 확인된 상태에서 취하된 경위도 의혹 대상에 올랐다. 법원 감정에는 4억원 이상의 비용이 투입된 것으로 파악됐다. 

비대와 입대의는 총 42억8000만원 규모로 발주된 단지 외벽도색공사에서 계약금액의 40%에 해당하는 약 17억원이 선지급된 경위에 대해서도 선급금보증서 발급 여부와 공정률에 따른 자금 집행 적정성을 확인해야 한다고 주장했다. 이들은 창원시에 특별감사를 요청하는 한편, 필요할 경우 수사기관에 진정 또는 고발장을 제출해 민형사상 책임을 묻겠다는 입장을 밝혔다. 

이번 사안은 하자보수공사 발주와 소송 대응, 장기수선충당금 등 공용 예산 집행 전반에 걸쳐 관리 주체와 입주자대표기구의 의사결정 과정을 투명하게 공개해야 할 필요성을 보여준다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 대규모 공사 발주 시 선급금 지급 기준과 감정·소송 진행 경과를 구분소유자에게 정기적으로 공개하는 관리 체계 마련이 요구된다.

신고를 받고 출동한 소방당국은 인력 10명과 장비 3대를 투입했으나 현장 도착 당시 A씨는 이미 심정지 상태였다. A씨가 발견된 곳은 관리사무소 직원들이 평소 이용해 온 기계실 내 샤워 공간으로, 경찰은 A씨가 샤워 도중 감전됐을 가능성을 열어두고 정확한 사고 경위를 조사하고 있다.

경찰은 정확한 사망 원인을 밝히기 위해 국립과학수사연구원에 부검을 의뢰할 방침이다. 아파트 지하 기계실 내 전기 설비와 샤워시설 간 누전 여부, 평소 안전관리 실태 등이 조사 대상에 오를 것으로 보인다.

이번 사고는 공동주택 지하 기계실처럼 관리 인력이 상시 출입하는 공간의 전기 안전점검이 얼마나 촘촘히 이뤄지고 있는지를 다시 살피게 한다. 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물에서도 관리 직원이 이용하는 부대공간의 전기·수도 설비를 정기 점검하고, 관리 노동자의 근무 환경 안전을 ESG 경영의 핵심 지표로 관리할 필요가 있다는 지적이 나온다.

한국승강기안전공단(이사장 고성균)에 따르면 지난 16일부터 이틀간 이어진 기록적인 집중호우로 거제 172대, 통영 15대 등 모두 187대의 승강기가 침수 피해를 입은 것으로 나타났다. 이 기간 누적 강우량은 거제 928㎜, 통영 752㎜에 달한 것으로 집계됐다.

공단은 피해 발생 직후 상황대응반을 가동해 지방자치단체, 승강기 유지관리업체, 119구조대 등 유관기관과 실시간 협조체계를 구축했다고 설명했다. 현장에서는 안전성 확인이 우선적으로 이뤄지고있으며, 침수된 승강기에 대해서는 특별 정밀점검과 기술지원이 함께 진행되고 있다. 공단은 안전이 확인된 승강기부터 순차적으로 운행을 정상화한다는 방침이다.

공단 관계자는 부품 수급 여건상 완전한 정상화까지 다소 시간이 필요할 수 있다고 설명하며, 입주민 불편 해소를 최우선 과제로 삼아 대응하고 있다고 전했다.

기후변화로 집중호우가 반복되는 상황에서 이번 사례는 아파트뿐만 아니라 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물의 승강기 침수 대비 체계를 다시 점검해야 한다는 점을 시사한다. 관리주체는 지하 기계실 등 침수 취약 구역의 사전 점검을 강화할 필요가 있다.

 국토교통부가 시설물 안전등급에서 최하위 단계인 'E등급' 판정을 받은 공동주택 거주자를 임대주택 우선공급 대상자로 지정할 수 있도록 관련 지침을 개정했다.

국토교통부는 지난 21일 '시설물의 안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침' 일부개정안을 고시했다고 24일 밝혔다. 이번 개정으로 E등급 판정에 따라 사용제한이나 철거 등의 조치가 내려진 공동주택에 거주하던 주민은 국민임대주택과 통합공공임대주택, 기존주택 매입임대주택의 우선공급 대상자로 선정될 수 있게 됐다.

우선공급 대상은 시설물 안전등급이 E등급으로 통보되기 이전부터 해당 주택에 거주해 온 주민 가운데 입주자격을 갖춘 경우로 한정된다. 국토교통부는 또 안전점검과 정밀안전진단 결과에 대한 평가를 의뢰할 수 있는 주체를 기존 지방자치단체에서 공동주택 관리주체까지 넓히기로 했다. 평가위원회 심의 결과에 이의가 있을 경우 국토안전관리원에 재심의를 요청할 수 있는 절차도 새로 마련됐다.

시설물 안전등급은 A(우수)부터 E(불량)까지 5단계로 나뉘며, E등급은 사용제한이나 철거가 필요한 최하위 단계에 해당한다. 개정 지침의 세부 시행 시기는 규정별로 달라 일부 조항은 올해 10월과 12월부터 순차 적용될 예정이라고 국토교통부는 설명했다.

이번 조치는 노후 공동주택 안전관리 강화 흐름과 맞물려, 오피스텔·상가·지식산업센터 등 다른 집합건물의 안전등급 관리와 거주자 보호 체계를 함께 점검하는 계기가 될 것으로 보인다. 관리사무소와 입주자대표회의는 안전진단 평가 절차 변경 내용을 사전에 숙지해 둘 필요가 있다.

정비사업전문관리업체 남제씨앤디에 따르면 지난 21일 기준 국제전자센터의 재건축 동의율은 구분소유자 80.10%, 의결권 81.8%로 집계됐다. 두 지표 모두 집합건물법 제47조가 정한 법정 기준인 80%를 넘어섰다.

동의서 징구는 착수 이후 약 3개월 만에 77%를 확보했고, 이후 약 50일이 더 걸려 80%를 넘어선 것으로 나타났다. 초기 동의율 상승 속도에 비해 막바지 3%포인트를 채우는 데 상대적으로 긴 시간이 소요된 셈이다.

법정 동의율을 확보함에 따라 국제전자센터는 앞으로 집합건물법 제48조에 따른 절차에 들어갈 예정이다. 이 조항은 재건축 결의에 동의하지 않은 구분소유자에게 참여 여부를 서면으로 회답하도록 촉구하게 정하고 있으며, 회답이 없거나 불참 의사를 밝힌 구분소유자에게는 매도청구 절차가 진행될 수 있다.

대규모 집합건물의 재건축은 다수 구분소유자의 동의 확보 자체가 사업 추진의 최대 변수로 꼽힌다. 이번 사례처럼 동의율을 단계적으로 집계하고 그 과정을 공개하는 방식은, 유사한 재건축을 준비 중인 다른 집합건물의 관리소장과 구분소유자에게도 절차 진행 속도를 가늠하는 참고 사례가 될 것으로 보인다.

국토교통부는 지난 11일 국무회의에서 공인중개사법 시행령 일부개정령안을 의결했다. 같은 날 시행규칙도 개정·공포됐으며, 두 법령 모두 이달 28일부터 효력을 갖는다.

개정안에 따라 공인중개사는 임대차 계약을 중개할 때 전체 관리비와 별도로 공동관리비 항목을 파악해 설명해야 한다. 공동관리비는 전체 관리비 가운데 전기·수도처럼 세대별 계량이 가능한 항목과 TV 수신료, 인터넷 요금 등 정액 항목을 제외한 나머지를 가리킨다. 별도 관리주체가 없는 소규모 주택은 공용부분 비용 산정 근거가 드러나지 않아, 임대료가 관리비 명목으로 우회 인상되는 사례가 있었다는 게 정부 설명이다.

이번 개정에는 한국공인중개사협회를 임의단체에서 법정단체로 바꾸는 내용과, 전용면적 85제곱미터 이하 주거용 오피스텔의 중개보수를 상한요율 안에서 당사자 협의로 정하도록 한 규정도 담겼다. 국토교통부 신윤근 토지정책관은 이번 개정으로 중개서비스 신뢰와 소비자 편익이 높아질 것으로 기대한다고 밝혔다.

다만 공인중개사의 관리비 조사 권한이나, 확인한 금액과 실제 부과액이 다를 경우의 책임 소재는 별도 규정이 없다. 한 공인중개사는 관리사무소나 임대인에게 문의하는 것 외에는 확인할 방법이 없어, 고지 금액과 실제 부과액이 다르면 책임 문제로 번질 수 있다고 우려했다.

이번 조치로 확인 절차가 없던 오피스텔·원룸 등 비아파트 집합건물의 공동관리비 공개 관행이 제도권 안으로 들어오게 됐다. 관리인이 없는 소규모 집합건물의 구분소유자와 세입자는 관리비 산정 근거를 사전에 요구할 수 있는 근거가 마련된 만큼, 관리비 내역을 명확히 기록·공개하는 체계를 갖출 필요가 있다.

집합건물의 관리인은 관리단 집회의 결의를 통해 선출되며, 임기가 종료되면 원칙적으로 후임 관리인에게 업무를 인계하는 것이 정상적인 절차다. 그러나 후임 관리인 선출이 지연되거나 관리권 분쟁이 발생하는 경우 기존 관리인의 권한 범위를 둘러싼 갈등이 이어지는 사례가 적지 않다.

메트로타워에서는 신임관리단이 출범한 이후 전임 관리단(직무대행) 측에 관리업무 인계와 관련 자료 및 열쇠 등의 인도를 요청했다고 밝혔다. 그러나 신임관리단은 업무 인계가 원활하게 이루어지지 않았다고 주장하며, 관리비 정산에 필요한 전기 검침을 실시하기 위해 EPS실 잠금장치를 교체한 뒤 검침을 완료하고 건물 내 관리 안내문도 신임관리단 명의로 교체했다고 설명했다.

이와 관련한 전임 관리단(직무대행) 측의 구체적인 입장은 기사 작성 시점까지 확인되지 않았으며, 해당 조치의 적법성 여부는 양측의 주장과 관련 자료를 종합해 판단될 필요가 있다.

관리인의 임기 종료 이후 권한 문제는 민법 제691조(위임종료시의 긴급처리)와 집합건물법 제26조 제5항이 주요 법적 근거로 거론된다. 민법 제691조는 위임이 종료된 경우에도 본인이나 그 상속인 또는 법정대리인이 사무를 처리할 수 있을 때까지 급박한 사정을 피하기 위하여 필요한 행위를 계속할 수 있도록 규정하고 있으며, 집합건물법 제26조 제5항은 관리인의 권한 등에 관하여 민법상 위임 규정을 준용하도록 하고 있다.

다만 이러한 규정이 임기 종료 후 모든 권한을 계속 인정하는 것은 아니며, 개별 행위가 관리 공백을 방지하기 위한 보존행위인지, 관리단의 권리와 의무에 영향을 미치는 처분행위인지에 따라 법률적 평가는 달라질 수 있다. 건물의 안전관리와 전기·수도 등 필수시설의 유지, 긴급 보수와 같은 사항은 관리 공백을 방지하기 위한 범위에서 필요성이 인정될 수 있는 반면, 새로운 계약 체결, 신규 직원의 채용이나 해고, 장기 용역계약 체결, 대규모 예산 집행 등 관리단의 권리와 의무에 중대한 영향을 미치는 행위는 일반적인 보존행위와 구별되어 개별 사안별로 적법성이 판단될 수 있다.

이와 같은 조치를 두고 양측의 입장이 엇갈릴 경우 향후 민사상 또는 형사상 분쟁으로 이어질 가능성도 제기된다. 다만 해당 행위가 형사책임의 대상이 되는지 여부는 당시 관리권이 누구에게 있었는지, 업무인계 요청과 협조 여부, 시설 관리를 위한 불가피한 조치였는지, 행위의 목적과 경위 등 구체적인 사실관계를 종합하여 수사기관과 법원이 판단할 사안이다.

이번 사례는 관리권 분쟁이 장기화될 경우 단순한 민사분쟁을 넘어 시설관리와 업무인계, 공용시설 출입관리, 관리비 부과 및 행정절차 등 다양한 법적 분쟁으로 확대될 가능성이 있음을 보여주고 있다.

또한 메트로타워는 장기간 관리규약이 마련되지 않은 상태에서 운영되어 왔으며, 이러한 제도적 공백이 관리권 분쟁을 장기화시키는 하나의 원인으로 거론되고 있다. 관리규약은 관리인의 권한과 의무, 임기, 관리단 집회의 운영, 관리비 부과 및 집행, 업무 인계 절차 등을 정하는 집합건물 관리의 기본 기준이다. 관리규약이 마련되어 있었다면 관리인의 권한 범위와 임기 종료 이후 업무 인계 기준이 보다 명확해져 유사한 분쟁을 예방하거나 줄이는 데 도움이 되었을 것이라는 의견도 제기된다.

메트로타워 사례는 특정 건물만의 문제가 아니라 전국의 상가와 오피스텔, 복합건물에서도 반복되고 있는 집합건물 관리 분쟁의 단면을 보여준다. 관리규약을 현실에 맞게 정비하고 관리인의 권한과 책임, 임기 종료 후 업무 인계 절차를 명확히 하는 것이 유사한 분쟁을 예방하기 위한 중요한 과제로 지적된다.

한편 관리인의 임기 종료 이후 개별 행위의 적법성 여부는 획일적으로 판단할 수 없으며, 행위의 목적과 필요성, 당시의 관리권 귀속, 업무인계 과정 및 구체적인 사실관계에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있다. 메트로타워 관리권 분쟁이 어떠한 법적 결론에 이르게 될지 귀추가 주목된다.

메트로타워 전임 관리인은 2023년 관리단 집회를 통해 선출돼 2년의 임기를 시작했다. 이후 임기 종료를 앞두고 재선임을 위한 총회가 열렸으나 재선임 안건은 통과되지 않았고, 이후 관리권을 둘러싼 갈등이 이어졌다.

구분소유자들은 장기간 지속된 관리권 분쟁을 해결하기 위해 관리단 집회를 추진했고, 지난 6월 19일 새로운 공동관리인을 선출했다. 신임관리단은 특정 개인에게 권한을 집중시키는 방식이 아닌 공동관리 체제를 도입해 건물 운영의 투명성과 상호 견제를 강화하겠다는 입장을 밝혔다.

총회 이후 신임관리단은 은평구청에 관리인 선임 신고를 제출했고, 관할 행정기관은 제출된 서류를 검토한 뒤 보완 절차를 거쳐 관리인 선임 신고를 수리했다. 이로써 신임관리단은 행정절차상 관리인 선임 절차를 완료하고 관리 정상화를 위한 기반을 마련하게 됐다.

이번 분쟁에서 가장 크게 드러난 문제는 메트로타워에 관리규약이 존재하지 않았다는 점이다. 관리규약은 관리인의 권한과 의무, 관리단 집회의 운영 절차, 관리비 부과와 집행, 업무 인계 절차 등을 규정하는 집합건물 관리의 기본 규범이다.

그러나 메트로타워는 장기간 관리규약이 제정되지 않은 상태에서 운영돼 왔으며, 이와 관련해 관계자는 관리규약이 없는 상황에서는 관리인의 권한 범위와 업무 인계 기준이 명확하지 않아 관리권 분쟁이 발생할 경우 이를 해결할 기준 역시 부족할 수밖에 없다고 설명했다.

실제로 메트로타워에서는 관리권 분쟁이 장기화되면서 관리업무의 연속성에 영향을 미쳤다는 지적이 제기되고 있다. 관리규약이 부재한 상태에서 관리권 분쟁이 지속될 경우 건물 운영의 혼란이 장기화되고, 그에 따른 부담이 결국 구분소유자와 입점자들에게 전가될 수 있다는 우려도 제기된다.

관리규약이 마련되어 있었다면 관리인의 권한 범위와 임기 종료 후 업무 인계 절차가 보다 명확해져 분쟁을 예방하거나 줄이는 데 도움이 됐을 것이라는 지적도 나온다.

메트로타워 사례는 특정 건물만의 문제가 아니다. 전국의 상가와 오피스텔, 복합건물에서도 관리규약이 미비하거나 현실에 맞지 않아 관리권 분쟁이 반복되고 있으며, 그 피해는 결국 구분소유자와 입점자들에게 돌아가는 경우가 적지 않다.

신임관리단 출범과 은평구청의 관리인 선임 신고 수리는 메트로타워 관리 정상화를 위한 첫걸음이라는 평가를 받고 있다. 앞으로 관리규약 제정과 회계 투명성 확보, 안정적인 관리체계 구축이 메트로타워의 새로운 과제로 남게 됐다.

 집합건물 관리인은 단순한 시설 관리자가 아니라 관리단을 대표하는 법적 주체입니다. 그는 공용부분 유지·보수, 관리비 집행, 규약 준수뿐 아니라 자치관리 시 인사 관리 책임까지 맡습니다. 시설관리,경비원, 청소원, 주차 관리원 등 건물 운영 인력을 채용·해임하고 근로계약을 체결하며, 노동법을 준수해야 하는 것입니다.

집합건물 관리인 vs 공동주택 주택관리사

많은 사람들이 혼동하는 두 제도는 본질적으로 다릅니다.

• 집합건물 관리인: 「집합건물법」에 근거, 구분소유자 10인 이상이면 선임 의무. 전유부분이50개이상 인 건물의  관리인으로 선임된 자는 소관청에 신고. 관리단 대표 성격이지만 구분소유자일 필요는 없음.

• 주택관리사: 「공동주택관리법」에 근거한 국가자격제도. 시험 합격 후 자격 취득, 일정 규모 공동주택에 의무 배치. 전문성을 제도적으로 보장.

즉, 집합건물 관리인은 대표자, 주택관리사는 전문 자격인(관리소장)이라는 점에서 차이가 있습니다.

현실에서 드러나는 문제들

• 깜깜이 회계: 관리비 집행 내역이 불투명해 입주민 불신을 초래.
• 전문성 부족: 노동법·회계·시설 관리에 대한 전문성이 없어 분쟁 발생.
• 인사 갈등: 시설관리원·경비원·청소원 해고 과정에서 부당해고 논란, 임금 체불 소송 사례 다수.
• 법의 실효성 부족: 관리인의 권한은 크지만, 입주민이 이를 견제할 장치는 제한적.

개선 방향

• 자격제도 도입 : 집합건물 관리인에게도 일정한 교육· 전문자격(집합건물관리사) 요건을 부여해 전문성을 확보해야 합니다. 
• 투명성 강화 : 관리운영방식(자치관리, 위탁관리, 도급관리)에 따라 인사 관리 또는 위탁·도급 선택과정을 공개하고 입주민 참여를 제도화해야 합니다.
• 법적 실효성 제고 : 관리인의 권한 남용을 방지하고 입주민 권리를 보호하는 장치 마련이 필요합니다.
• 노동법 교육 의무화 : 인사 관리 과정에서 법적 분쟁을 예방하기 위해 관리인 교육을 제도화해야 합니다.
• 직무교육 의무화: 지자체에 선임 등록된 관리인은 직무교육 이수 의무를 제도화 해야 합니다. 

결론

집합건물 관리인은 단순한 관리인이 아니라 공동체의 안전과 신뢰를 지키는 핵심 인물입니다. 그러나 현재 제도는 전문성과 책임성을 충분히 담보하지 못하고 있습니다. 앞으로는 관리인의 전문성·투명성·책임성을 강화하는 방향으로 제도를 발전시켜야 하며, 이를 통해 집합건물은 갈등의 무대가 아니라 지속 가능한 공동체 활성화 공간으로 자리매김할 수 있을 것입니다.

메트로타워 구분소유자들은 지난 2026년 6월 19일 관리단 집회를 개최하고 새로운 공동관리인을 선출했다. 이번 총회는 장기간 이어진 관리권 분쟁을 마무리하고 건물 운영을 정상화하기 위해 추진된 것으로 전해졌다.

메트로타워 전임 관리인은 지난 2023년 관리단 집회를 통해 선출됐으며 임기는 2년이었다. 임기 종료를 앞두고 재선임을 위한 총회가 개최됐으나 재선임 안건은 통과되지 않았고, 관리인 직무대행자로 직무수행 이후 관리권을 둘러싼 갈등이 계속 이어졌다.

일부 구분소유자들은 관리 운영의 투명성과 안정적인 관리체계 마련이 필요하다고 판단해 새로운 관리단 집회를 추진했다. 후보자 등록과 총회 소집 절차를 거쳐 지난 6월 19일 관리단 집회가 개최됐으며, 그 결과 새로운 공동관리인(4인) 체제의 신임관리단이 출범했다.

신임관리단은 특정 개인에게 권한을 집중시키는 방식이 아니라 여러 관리인이 공동으로 주요 사항을 협의·결정하는 운영 방식을 채택했다. 회계의 투명성을 높이고 구분소유자의 참여를 확대하는 방향으로 관리체계를 운영하겠다는 방침도 밝혔다.

총회 이후 신임관리단은 은평구청에 관리인 선임신고를 제출했다. 관할 행정기관은 제출된 서류를 검토하고 보완 절차를 거친 뒤 관리인 선임신고를 수리했다.

이번 선임신고 수리로 신임관리단은 행정절차상 관리인 선임신고를 완료하게 됐으며, 메트로타워 관리 정상화를 위한 중요한 전환점을 마련하게 됐다.

다만, 전관리인 측에서 관리권과 관련한 법률적 분쟁을 진행할 경우 최종적인 권리관계는 향후 사법절차를 통해 판단될 수 있다.

메트로타워 관리권 분쟁은 집합건물에서 관리인의 임기와 관리권 승계, 그리고 구분소유자의 의사가 실제 관리체계에 어떻게 반영되는지를 보여주는 사례로 관심을 모으고 있다.

본지는 앞으로 메트로타워 사례를 중심으로 집합건물 관리제도의 주요 쟁점과 관련 법률, 판례 등을 지속적으로 보도할 예정이다.

개선안에는 50세대 이상 집합건물에 대해 지방자치단체장에게 행정조사 권한을 부여하는 내용도 담겼다. 관리인이 회계장부를 부실하게 작성하거나 공개하지 않을 경우 지자체가 직접 점검할 수 있는 근거가 마련되는 셈이다.

정부는 관리단 운영의 투명성을 높이기 위해 관리인 선임 절차도 손질하기로 했다. 관리단집회 소집통지에 전자적 방식을 새로 도입하고, 서면·전자 방식 의결 요건을 완화해 관리인 선임이 실질적으로 이뤄지도록 할 방침이다.

법무부에 따르면 2023년 국토연구원 조사에서 단독·다가구주택 임차인이 부담하는 관리비는 자가 거주자의 10.7배, 다세대주택은 2.1배, 오피스텔은 1.4배에 달하는 것으로 나타났다. 정부는 이 격차를 비아파트 관리비 문제의 근거로 제시했다.

50세대 안팎의 중소형 오피스텔을 운영하는 관리소장이라면 법 개정에 대비해 회계장부 작성 체계와 관리비 공개 방식을 미리 정비해 둘 필요가 있다. 지자체 행정조사 대상에 포함될 경우 회계 투명성이 곧바로 점검받게 된다.

중개보조원의 신분 고지 의무도 함께 신설됐다. 중개보조원은 임차인에게 자신의 신분을 알리고, 임차인이 이를 확인했다는 서명을 중개대상물 확인설명서에 받아야 한다.

이번 조치는 빌라·오피스텔 등 비아파트를 중심으로 계약 이후 관리비 항목과 산정 근거를 알 수 없어 분쟁이 잦았던 이른바 '깜깜이 관리비' 문제를 겨냥한 것이다. 정부는 공인중개사법 시행규칙 개정을 통해 제도를 구체화할 계획이다.

정부는 이번 설명 의무 신설이 전세사기 예방과 임대차 확인정보 제공 강화 조치와 함께 추진되는 것이라고 설명했다.

오피스텔·원룸을 운영하는 관리소장과 임대인은 향후 중개 거래 시 관리비 산정 근거 자료를 미리 정리해 둬야 중개사의 설명 의무 이행 과정에서 분쟁 소지를 줄일 수 있다.

제주시는 오피스텔·상가 등 집합건물 관계자를 대상으로 7월 29일 시청 1별관 회의실에서 집합건물 관리자 교육을 개최한다고 18일 밝혔다. 제주도 내에서 집합건물 관리자를 대상으로 한 교육이 실시되는 것은 이번이 처음이다.

상가·오피스텔 등 집합건물은 여러 명이 하나의 건물을 구분해 소유하는 형태로, 공동주택과 달리 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는다. 이 법은 공동주택관리법과 달리 관리자 의무 교육 체계를 별도로 규정하지 않아, 관리 현장에서 분쟁이 반복되는 원인으로 지적돼 왔다.

이번 교육에서는 관리인·구분소유자의 권한과 책임, 관리인 선임 절차, 회계 운영, 규약 설정 등 집합건물 관리 현장에서 빈번하게 발생하는 사례를 중심으로 실무 교육이 진행된다.

참여 대상은 집합건물 관리인·구분소유자·임차인 등 현장 관계자 누구나 가능하며, 50명 내외를 선착순으로 모집한다. 신청은 6월 22일부터 7월 24일까지 제주시 건축과(064-728-3652) 또는 전자우편(leedl0402@korea.kr)으로 접수하면 된다.

고숙 제주시 건축과장은 "이번 교육이 집합건물 관리에 대한 이해를 높이고, 관계자의 관리 역량 강화에 도움이 되길 바란다"고 밝혔다.

전국적으로 오피스텔·지식산업센터·상가 집합건물 관련 분쟁이 증가하는 가운데, 제주시의 이번 교육이 다른 지자체의 유사 교육 확산으로 이어질지 주목된다. 

지난 5월 30일, 서울공예박물관 교육동에서 열린 「관리단집회 시뮬레이션 시민아카데미」에 참석했다. 서울시와 한국집합건물진흥원이 함께 진행한 이번 교육은 집합건물 관리단집회의 절차와 실무를 보다 쉽게 이해할 수 있도록 마련된 자리였다.

교육은 단순히 설명을 듣는 방식이 아니라 관리단집회의 흐름을 시뮬레이션으로 따라가는 방식으로 진행됐다. 소집 준비, 소집 통지, 의사진행, 의결, 회의록 작성까지 실제 집회에서 필요한 절차를 단계별로 살펴볼 수 있었다. 법 조문만으로는 막연하게 느껴질 수 있는 내용들이 실제 상황처럼 이어지니 훨씬 이해하기 쉬웠다.

특히 인상 깊었던 부분은 작은 절차 하나가 집회의 효력에도 영향을 줄 수 있다는 점이었다. 같은 안건이라도 어떻게 소집하고, 어떤 방식으로 의결하며, 관련 법령을 어떻게 해석하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다. 어렵게 시간과 비용을 들여 개최한 집회가 절차상 문제로 의미를 잃지 않으려면, 관리인과 구분소유자, 실무자 모두가 기본적인 절차를 정확히 알고 있어야 한다는 점을 체감했다.

이번 교육이 더 유익했던 이유는 강의 내용뿐만 아니라 현장에서 만난 사람들과의 교류도 있었기 때문이다. 집합건물 관리에 관심 있는 관계자들, 현장 실무자, 관련 교육을 꾸준히 듣고 있는 분들과 직접 이야기를 나누며 각자의 경험과 고민을 들을 수 있었다. 교육 중에 미처 정리하지 못한 부분은 쉬는 시간이나 교육 후 대화를 통해 다시 확인할 수 있었고, 실제 현장에서 도움이 될 만한 팁도 얻을 수 있었다.

교육 장소였던 서울공예박물관도 기억에 남는다. 주말에 시간을 내어 공부하러 간 자리였지만, 교육 전후로 박물관과 인사동 거리를 함께 둘러보며 하루를 보낼 수 있어 더욱 의미 있었다. 딱딱한 법률 교육만 듣고 돌아온 것이 아니라, 배움과 만남, 현장 이야기가 함께 있었던 시간이었다.

집합건물은 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 우리 생활 가까이에 있지만, 관리단 운영과 집회 절차에 대해서는 아직 낯설게 느끼는 사람이 많다. 이번 교육은 그런 막연함을 줄이고, 집합건물 관리가 왜 절차와 법령 해석을 중요하게 다루어야 하는지 알게 해준 시간이었다.

건물 관리는 결국 법과 절차, 그리고 그 안에서 함께 생활하는 사람들의 이해관계를 조정하는 일이다. 이번 관리단집회 시뮬레이션 교육은 집합건물 관리 실무를 보다 현실적으로 이해하는 데 큰 도움이 되었고, 앞으로도 이런 현장형 교육이 더 많은 관계자들에게 이어지기를 기대한다.

현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」과 「주택임대차보호법」에는 관리비 내역 제공을 요구할 수 있는 권리 규정이 없다. 이로 인해 아파트 외 집합건물 입주자는 관리비가 어떻게 산정되는지 확인이 어렵고, 지방자치단체장의 위법 관리행위 감독도 사실상 이루어지지 못한다는 지적이 지속적으로 제기돼 왔다.

현재 집합건물 유형별 관리비 공개 의무는 불균형 상태다. 50세대 이상 아파트는 「공동주택관리법」 제23조에 따라 관리비 내역 공개가 의무화돼 있고, 상가건물은 올해 5월 12일부터 「상가건물 임대차보호법」 제19조의2에 근거해 임차인의 관리비 내역 청구권이 시행됐다. 반면 오피스텔 등 그 외 집합건물은 관련 규정 자체가 없어 법적 사각지대로 남아 있다.

이에 국가정상화 총괄TF는 오피스텔·다세대 주택의 불투명한 관리체계 개선을 핵심 과제로 선정했다. 법무부는 ▲거주 유형에 관계없이 관리인 또는 임대인에게 관리비 내역을 요청할 수 있는 권리 신설 ▲관리비 내역 미공개에 대한 제재 ▲지방자치단체장의 행정조사 권한 도입 등을 담은 「주택임대차보호법」 및 「집합건물법」 개정을 추진할 방침이다.

정성호 법무부장관은 관리비 산출 근거 투명화를 통해 부당 징수를 근절하겠다고 밝히며, 국회의 관련 법률 개정 처리에 최선을 다하겠다고 강조했다.

이번 입법이 현실화되면 전국 수백만 오피스텔·다세대 입주자와 관리 담당자는 관리비 항목별 산출 근거를 공식적으로 요구할 수 있게 된다. 관리소장·관리인은 내역 공개 의무에 대비해 관리비 산정 근거 문서와 회계 자료를 미리 체계적으로 정비해 둘 필요가 있다.

국내 건물관리 산업이 디지털 전환의 갈림길에 서 있다.
AI 기반 시설관리, 에너지 절감 시스템, 스마트 통합관제, 데이터 기반 유지보수 등 건물관리 산업 역시 기술 중심 산업으로 빠르게 변화하고 있지만 정작 정부 정책은 여전히 이 산업을 ‘부동산업’이라는 낡은 틀 안에 묶어두고 있다는 지적이 나온다. 특히 중소벤처기업부의 중소기업 정책자금 지원 체계는 산업분류코드상 부동산업(68~)을 지원 제외 업종으로 규정하고 있어, 건물관리 산업의 혁신을 가로막고 있다는 비판이 커지고 있다.

중기부는 ‘2026년도 중소기업 정책자금 융자계획’에서 융자 제외 업종으로 부동산업을 명시하고 있다. 문제는 건물관리업 역시 한국표준산업분류(KSIC)상 ‘68’로 시작하는 부동산업 범주에 포함된다는 점이다.

결국 스마트 건물관리 플랫폼을 개발하거나 AI 기반 유지관리 시스템을 구축하려는 기업들도 업종 코드만으로 정책금융 지원에서 배제될 가능성이 높아지는 구조다.

이는 단순한 행정 분류의 문제가 아니다. 대한민국 건물관리 산업의 미래 경쟁력을 결정짓는 구조적 문제라는 것이 업계의 공통된 목소리다.“투기와 관리가 같은 산업인가” 정부가 부동산 투기 억제를 정책 기조로 삼는 것은 이해할 수 있다.

실제로 중기부 역시 융자 제외 업종 기준에서 “부동산 투기 등 국민 정서상 지원이 부적절한 업종”을 제외 사유로 설명하고 있다.

하지만 건물관리 산업은 투기와 거리가 멀다. 건물관리업은 공동주택, 오피스빌딩, 지식산업센터, 상업시설 등의 시설 운영과 유지관리, 안전관리, 에너지 효율화, 환경 관리 등을 수행하는 산업이다. 최근에는 단순 청소·경비 중심에서 벗어나 데이터 기반 운영 산업으로 진화하고 있다.

예를 들어 최근 건물관리 기업들은 다음과 같은 영역에 적극 투자하고 있다.

• AI 기반 시설 고장 예측 시스템
• 에너지 절감 자동제어 기술 
• IoT 센서를 활용한 통합관제 
• 디지털 유지보수 플랫폼 
• 스마트 주차·출입 시스템 
• ESG 기반 탄소절감 운영 솔루션

이미 해외에서는 ‘프롭테크(Property Tech)’와 ‘스마트 FM(Facility Management)’ 산업이 미래 유망 산업으로 분류되고 있으며, 글로벌 투자 역시 확대되는 추세다.

그러나 국내에서는 산업분류 코드 하나 때문에 혁신기업조차 “부동산업”으로 묶여 정책자금 지원 대상에서 배제될 수 있는 현실이다. 업계에서는 이를 두고 “정부가 산업의 본질보다 산업코드를 우선하는 행정 편의주의”라고 비판한다.

더 큰 문제는 정책의 형평성이다. 중기부 정책자금은 제조업의 스마트화와 기술혁신에는 대규모 지원을 하고 있다.

실제로 정책자금 계획에는 ‘제조현장 스마트화’, ‘혁신성장지원’, ‘Net-Zero 유망기업’ 등이 핵심 지원 분야로 포함돼 있다.

스마트공장 도입 기업에는 시설자금과 운전자금, 이차보전까지 지원된다.

반면 건물관리 산업의 디지털 전환은 정책 지원 사각지대에 놓여 있다. 예를 들어 한 건물관리 스타트업이 AI 기반 시설 예측 시스템을 개발하더라도 산업코드가 ‘68’로 분류되면 정책금융 접근 자체가 어려워질 수 있다. 이는 결국 산업 혁신 의지를 꺾는 결과로 이어진다.

특히 건물관리 산업은 중소기업 비중이 절대적이다. 대기업보다 중소 규모 사업자가 대부분이며, 디지털 전환을 위한 초기 투자 여력이 부족한 기업도 많다.정책금융은 원래 이런 기업을 지원하기 위해 존재한다. 그런데 현실에서는 기술력보다 산업분류 코드가 우선되고 있다.

특히 ESG 경영과 탄소중립 흐름이 확대되면서 건물의 에너지 효율과 유지관리 기술은 국가 경쟁력과도 직결되는 분야가 되고 있다. 국내 건물 에너지 소비는 전체 에너지 사용량의 상당 부분을 차지한다. 노후 건축물 증가 역시 유지관리 산업의 중요성을 키우고 있다. 이 때문에 선진국들은 건물관리 산업을 단순 서비스업이 아니라 스마트시티·에너지·디지털 산업과 연계해 육성하고 있다.

하지만 한국은 여전히 산업분류 체계에 묶여 있다.업계에서는 “제조업 공장의 스마트화만 산업 혁신이 아니라 건물 운영의 스마트화 역시 국가 경쟁력”이라고 강조한다.실제로 최근 건물관리 기업들은 AI·IoT·클라우드·빅데이터 기술을 적극 도입하고 있다.그러나 정책은 이를 따라가지 못하고 있다는 평가다.

전문가들은 현재의 일괄적 제외 방식이 시대 변화를 반영하지 못한다고 지적한다. 부동산 개발·투기 목적 산업과 시설 유지관리·운영 산업은 명확히 구분해야 한다는 것이다. 특히 기술개발 중심 기업이나 스마트 관리 솔루션 기업까지 동일하게 제한하는 것은 과도한 규제라는 목소리가 나온다.

업계에서는 다음과 같은 개선안을 요구하고 있다.

• 건물관리업의 산업분류 세분화 
• 프롭테크·스마트FM 분야 별도 지원체계 마련
• 디지털 건물관리 기업의 정책자금 예외 인정
• ESG·탄소중립 관련 건물관리 기술 지원 확대
• AI 기반 시설관리 솔루션 기업 지원 허용

실제로 중기부 정책자금은 기술사업화 기업과 스마트공장 기업에 대해 예외적 지원체계를 운영하고 있다. 그렇다면 건물관리 산업 역시 기술성과 혁신성을 기준으로 지원 여부를 판단할 필요가 있다는 주장이다.

이번 논란의 핵심은 단순한 자금 문제가 아니다. 정부가 건물관리 산업을 어떤 시선으로 바라보는가에 대한 문제다.

건물관리 산업은 국민 생활과 직결된 필수 산업이다. 공동주택과 오피스, 상업시설, 공공건축물의 안전과 운영을 책임진다. 특히 초고령 사회와 기후위기 시대에는 유지관리 산업의 중요성이 더욱 커질 수밖에 없다.

그럼에도 정부 정책은 여전히 이 산업을 “부동산업”이라는 이유만으로 지원 제한 대상으로 바라보고 있다. 물론 정책자금이 부동산 투기 자금으로 악용되는 것은 막아야 한다. 하지만 투기 목적 산업과 첨단 건물관리 산업을 동일 선상에 놓는 것은 시대착오적이라는 지적이 설득력을 얻고 있다.

산업은 변하고 있다. 이제 정책도 변해야 한다.

건물관리 산업의 디지털 전환과 기술 혁신을 가로막는 낡은 기준을 그대로 유지한다면 결국 피해는 산업 전체의 경쟁력 약화로 돌아올 수밖에 없다.

정부가 지금이라도 “부동산업”이라는 단어 뒤에 숨어 있는 다양한 산업 현실을 다시 들여다봐야 한다는 목소리가 커지고 있다.

한국건설법무학회 2026년 춘계학술대회, 5월 16일 한양대서 개최

김영두 교수 "국가·지자체, 집합건물 위험 승인 주체로서 책임 다해야"

(사)한국건설법무학회(회장 박상열)와 한양대학교 법학연구소가 공동주최하는 '2026년도 한국건설법무학회 춘계학술대회 및 정기총회'가 오는 5월 16일(토) 오후 1시 30분부터 한양대학교 제3법학관 502호에서 열린다.

'집합건물을 둘러 싼 건설법무의 현황과 과제'를 대주제로 한 이번 학술대회는 두 개의 세션과 특별강연으로 구성된다. 제1세션에서는 김영두 충남대학교 법학전문대학원 교수가 '대규모 집합건물의 분양에 관한 국가와 지방자치단체의 책임'을 주제로 발표하며, 위계찬 한양대학교 법학전문대학원장이 좌장을, 황지혜 한양대 연구교수가 토론을 맡는다.

이어 제2세션에서는 송재일 명지대 교수가 '스마트건설 법적 쟁점과 대응'을 발표하고, 최성경 단국대 교수가 좌장, 김병선 이화여대 교수가 토론자로 나선다. 특별강연으로는 신현기 박사가 서울중앙지방법원이 발간한 『2026 건설감정실무』 개정 주요 내용을 다룬다.

분양 단계 '기본질서 부재'가 부실관리 악순환의 근원

제1세션 발표자인 김영두 교수는 발표문에서 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 현대 도시의 보편적 건축 형태인 집합건물이 구조적으로 분쟁과 관리 부실의 위험을 내재하고 있음에도 우리 법제는 이에 대한 사전적 대응책을 갖추지 못하고 있다고 지적했다.

김 교수는 "집합건물의 관리에 관한 기본질서, 즉 전유부분과 공용부분의 구분, 일부공용부분의 범위, 공용부분의 지분비율과 의결권, 전용사용권과 업종제한 등이 분양 단계에서 사전에 결정되지 못한 채 분양이 이루어진다"며 "구분소유관계가 성립한 후에는 다수의 구분소유자가 이미 자신의 이해관계에 따라 행동하기 때문에 합리적인 기본질서를 사후에 형성하는 것이 사실상 불가능하다"고 진단했다.

특히 규약 제정에 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 필요하지만, 대다수 구분소유자의 무관심으로 정족수를 채우지 못하는 경우가 많고, 규약이 없으면 관리위원회를 선거구별로 구성할 수 없으며, 관리위원회가 없으면 관리인을 선출할 수도 없는 '순환적 모순'이 발생한다는 점도 짚었다.

「관리계획서」 제도 도입 제안…건축허가 단계부터 적용

김 교수가 제시한 핵심 해법은 집합건물 '관리계획서' 제도의 도입이다. 분양자가 건축허가를 신청하는 단계에서 전유부분과 공용부분의 구분, 공용부분의 지분비율 및 의결권, 전용사용권, 업종제한, 관리단 기관의 구성, 수선계획 등을 담은 「관리계획서」를 의무적으로 작성·제출하도록 하는 방안이다.

「관리계획서」는 미국의 선언증서(Declaration), 독일의 분할선언(Teilungserklärung)과 공동체규약(Gemeinschaftsordnung), 프랑스의 공동소유규약(Règlement de copropriété)에 대응하는 문서로, 분양자가 작성하되 법령상 작성기준에 따라 엄격히 통제받으며, 분양계약 단계에서 모든 수분양자의 서면 동의를 얻어야 규범적 효력을 갖게 된다.

김 교수는 「관리계획서」의 법적 지위에 대해 "단순한 규약이 아니라 규약보다 상위에 위치하는 관리단의 기본질서로 설계되어야 한다"며 "전유부분과 공용부분의 구분, 일부공용부분의 범위, 공용부분의 지분비율 등 물권법적 질서가 포함되기 때문에 다수결로 변경할 수 있는 자치규범인 규약과는 본질적으로 다르다"고 설명했다.

분양자의 원시규약 제정도 함께 법제화

발표문은 「관리계획서」와 별도로 분양자에 의한 원시규약 제정의 법제화도 제안한다. 「관리계획서」가 구분소유관계의 객관적 골격을 정한다면, 규약은 관리단의 운영에 관한 자치규범으로서 별도로 필요하기 때문이다.

다만 분양자의 권한남용을 통제하기 위해 분양자는 법무부 표준규약 및 시·도 표준규약을 그대로 채택하는 것을 원칙으로 하고, 표준규약과 다른 내용을 작성한 경우 그 차이를 수분양자에게 명시적으로 설명하고 별도의 동의를 얻도록 해야 한다는 방안을 제시했다. 김 교수는 이를 위해 집합건물법 제9조의3 개정과 제9조의4 신설, 건축법 제11조 제4항 개정, 건축물관리법 제11조 개정 등 구체적인 입법안도 함께 내놓았다.

"국가·지자체, 위험 승인의 책임자"

발표문은 국가와 지방자치단체의 책임을 명확히 한다. 김 교수는 "국가와 지방자치단체는 건축허가를 통해 집합건물이 사회에 등장하는 것을 승인하는 주체"라며 "집합건물이 구조적으로 분쟁과 관리 부실의 위험을 내포하고 있음을 인지하면서도 아무런 대비책 없이 건축을 허가하는 것은 안전장치가 결여된 물건의 유통을 허용하는 것과 다르지 않다"고 강조했다.

이에 따라 사전적 단계에서는 ▲집합건물법·건축법·건축물관리법 개정을 통한 법적 근거 마련 ▲「관리계획서」 심사기구의 설치·운영 ▲오피스텔·지식산업센터·생활숙박시설·대규모 상가·복합용도용 등 다양한 유형의 표준관리규약 보급이, 사후적 단계에서는 ▲「관리계획서」와 규약에 따른 관리 현황 점검·감독 ▲입주민 교육과 정보 제공 ▲분쟁 예방을 위한 자문서비스 제공이 이루어져야 한다고 제안했다.

행사 일정 및 참가 안내

학술대회는 오후 1시 30분부터 참가자 등록을 시작해 2시 개회식에 이어 두 세션의 학술 발표, 특별강연, Q&A 및 한국건설법무학회 정기총회 순으로 오후 5시 30분까지 진행된다. 참가비는 2만 원이며 현장 납부 또는 계좌이체가 가능하다.

문의: (사)한국건설법무학회 (TEL 02-6405-0112, E-mail kscla2015@constructionlaw.kr)

대한민국주거복지문화대상은 우리 사회를 더욱 따뜻하고 건강한 미래로 이끌기 위해 제정되었다. 아름다운 주거복지공동체를 형성하고 주거복지문화를 실현하기 위해 헌신하는 단체, 기관, 그리고 개인의 노력과 성과를 발굴하여 널리 알리는 데 목적이 있다. 이를 통해 포용적이고 지속 가능한 주거 환경을 조성하여 모든 시민의 삶의 질을 높이는 기반을 마련하고자 매년 개최되고 있다.

이번 제9회 대회의 접수 기간은 오는 6월 30일까지이다. 참여를 원하는 개인이나 단체는 주거복지문화운동본부 홈페이지(www.good1004.kr)에서 신청 양식을 내려받아 작성한 후 이메일(good@good1004.kr)로 접수하면 된다.

심사는 주거복지 전문가 및 시민사회 활동가 7명으로 구성된 심사위원단이 맡는다. 예비심사와 서류심사, 그리고 대상 부문에 대한 현장심사를 거쳐 최종 수상자를 확정하며, 결과는 9월 25일 발표될 예정이다. 시상식은 오는 10월 중 국회도서관 대강당에서 개최될 계획이다.

시상 규모는 개인, 단체, 기관 부문을 포함해 총 50개 내외다. 수상자에게는 상장과 현판, 상패 등이 수여되며 상위 수상자에게는 별도의 포상금도 지급된다. 

주거복지를 위해 노력한 기관, 단체, 법인, 개인이라면 누구나 응모할 수 있으며 특별한 자격 제한은 없다.

성낙진 사무총장은 “이번 대회를 통해 주거복지를 위해 묵묵히 헌신하는 모범적인 사례들을 발굴하여 지자체와 유관기관에 널리 전파하고자 한다”며 “시민들의 참신하고 혁신적인 사례가 주거 취약계층을 이해하고 돕는 따뜻한 사회를 만드는 데 큰 기여를 할 것으로 기대한다”고 전했다.

- 오피스텔·상가·소규모 공동주택 분쟁 예방 위해 준비부터 의사결정까지 실습 교육

- 연 1회에서 올해 4회로 대폭 확대... 평일 참석 어려운 시민 위해 토요일 강좌 신설

- 한국집합건물진흥원 김영두 이사장(충남대 교수) 등 전문가와 함께하는 실전 과정

서울특별시는 집합건물 관리의 투명성을 높이고 효율적인 의사결정 체계를 구축하기 위해 ‘실전처럼 배우는 관리단집회 시뮬레이션 시민아카데미’를 개최하고, 오는 5월부터 시작되는 교육 과정의 참가자를 모집한다고 밝혔다.

이번 아카데미는 오피스텔, 상가, 소규모 공동주택 등 집합건물의 소유자와 관리인, 그리고 관련 분야 종사자들이 실무에서 가장 어려움을 겪는 ‘관리단집회’ 운영 역량을 강화하기 위해 마련되었다. 특히 기존 연 1회 실시하던 교육을 올해부터는 서울을 4개 권역으로 나누어 총 4회로 대폭 확대하여 시민들의 접근성을 높였다.

교육 프로그램은 총 4단계로 구성된다. ▲집회 준비 및 안건 설정 ▲소집 통지 및 절차 ▲의사진행 및 의결 실습 ▲의사록 작성 및 기록 보관 등 관리단 운영의 전 과정을 전문가와 함께 완벽하게 대비할 수 있도록 설계되었다. 또한, 평일 참석이 어려운 직장인과 시민들을 배려하여 토요일 강좌를 신설하는 등 교육 기회를 넓혔다.

이번 교육을 주관하는 한국집합건물진흥원의 김영두 이사장(충남대학교 법학전문대학원 교수)은 "집합건물 내 갈등의 상당수가 불명확한 집회 절차에서 비롯된다"며, "권역별로 확대된 이번 아카데미를 통해 더 많은 시민이 올바른 법적 절차를 숙지하여 공정하고 투명한 관리 문화를 정착시키는 계기가 되길 바란다"고 강조했다.

실무를 총괄하는 성낙진 사무총장(ICT안전학박사)은 "실제 집회 현장에서 발생할 수 있는 돌발 상황과 의결권 집계 등 복잡한 과정을 직접 실습해 봄으로써 실무 능력을 비약적으로 높일 수 있을 것"이라며 "서울 전역의 집합건물 관계자분들이 이번 기회를 통해 실질적인 도움을 받으시길 바란다"고 참여를 독려했다.

교육은 서울 4개 권역에서 총 4회차에 걸쳐 진행된다.

1회차: 5월 6일(수) 14:00~18:00 / 금천구청 강당

2회차: 5/20(수) 14:00~18:00 / 용산구 공익활동지원센터

3회차(토요일): 5/30(토) 14:00~18:00 / 서울공예박물관 (평일 참석이 어려운 분들을 위한 토요 강좌)

4회차: 6/10(수) 14:00~18:00 / 송파구 내 교육장

회차별로 선착순 50명을 모집하며, 참가를 희망하는 시민은 온라인 링크(https://forms.gle/fvKttUCeumioZzQz9) 또는 전화를 통해 신청할 수 있다.

서울시 관계자는 "집합건물 관리의 핵심인 관리단집회를 시민들이 직접 주도적으로 운영할 수 있도록 돕는 것이 이번 교육의 목표"라며, "권역별 확대 실시로 접근성이 좋아진 만큼 조기 마감이 예상되니 빠른 신청을 당부드린다"고 전했다.

[문의처]

전화 신청 및 문의: 02-533-8910

온라인 신청: bit.ly/26년서울시집합건물교육

‘2025 서울모빌리티쇼’에 ‘KBO 존’이 생긴다.

KBO와 기아는 ‘2025 서울모빌리티쇼’ 기아 부스 내에 ‘KBO 존’을 설치하고, 스포츠와 모빌리티 기술이 결합된 새로운 형태의 팬 경험을 제시한다.

국내 최대 규모의 모빌리티 산업 전시회인 '2025 서울모빌리티쇼'는 국내 및 글로벌 자동차 브랜드와 기업들이 참가해 최신 자동차 기술과 모빌리티 혁신을 선보이는 자리다. 올해에는 ‘Mobility Everywhere’를 주제로 총 451개 기업 및 기관이 참가하여 오늘(4일)부터 13일(일)까지 10일간 일산 킨텍스 제1전시장에서 개최될 예정이다.

KBO는 기아와 함께 설치한 특별 전시 공간 ‘KBO 존’을 통해 KBO 리그 소속 10개 구단의 유니폼과 다양한 굿즈 상품들을 함께 전시하여 야구팬들에게 다채로운 볼거리를 제공할 계획이다.

또한, 기아와 협업하여 제작한 ‘KBO 디스플레이 테마’도 오프라인 최초로 공개된다. 차량 내 대화면 ccNC(Connected Car Navigation Cockpit) 디스플레이의 색상 및 그래픽을 자신이 응원하는 KBO 구단에 맞게 커스터마이징할 수 있는 ‘KBO 디스플레이 테마’를 통해 야구장이 아닌 차량에서도 야구와 하나되는 새로운 경험을 할 수 있을 것으로 기대된다.

KBO 디스플레이 테마에 대한 보다 자세한 내용은 기아 커넥트 스토어 공식 홈페이지에서 확인할 수 있다.

<기아 커넥트 스토어 공식 홈페이지 : https://connectstore.kia.com/kr/main> 

KBO가 ‘2025년 야구로 통하는 티볼캠프’에 참가할 가족을 모집한다.

야구로 통하는 티볼캠프는 가족이 함께하는 티볼 체험 기회를 제공함으로써 어린이들이 야구에 대한 흥미와 관심을 키우고 가족 단위 야구팬을 확장하기 위한 프로그램이다.

본 캠프에서는 KBO 레전드와 함께하는 티볼 교실, 가족 홈런왕 선발대회 및 가족 티볼 대회 등 다양한 프로그램이 펼쳐질 예정이다.

이번 캠프는 5월 17일(토)부터 18일(일)까지 강원도 횡성 KBO 야구센터와 웰리힐리파크 리조트에서 1박 2일로 진행되며 초등학생 1명과 보호자 1명으로 이뤄진 100가족이 참여한다.

캠프 참가비는 전액 무료이며, 참가자들에게는 티셔츠와 모자, 티볼용 글러브와 티볼 공이 제공된다.

참가를 희망하는 가족은 링크(https://forms.gle/RsomC8MQevWxTjqeA)를 통해 신청을 할 수 있다. 참가 신청 기간은 4월 7일(월)부터 4월 21일(월) 오후 6시까지이다. 자녀와 함께 티볼을 직접 체험하며 좋은 추억을 만들고 싶은 가족 누구나 지원이 가능하다. KBO는 사연 검토를 통해 응원 구단 당 10가족을 선정하여 개별적으로 안내할 예정이다.

모집과 관련된 자세한 사항은 KBO 홈페이지(KBOà게시판à NOTICE) 및 KBO 소셜 미디어 채널에서도 확인할 수 있다.

KBO는 9월 중 충북 보은 KBO 야구센터에서도 100가족을 대상으로 제2차 티볼캠프를 실시할 계획이다.

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 더욱 슬림해진 디자인과 다양한 AI 인텔리전스 기능을 탑재해 사용자가 더 많은 작업을 효율적으로 수행할 수 있도록 지원한다. 특히, 중·고등·대학생의 학습 도구로써 활용성이 뛰어나다.

가격은 메모리와 스토리지 등 세부 사양에 따라 다르며, ‘갤럭시 탭 S10 FE’는 69만 8,500원~99만 7,700원, ‘갤럭시 탭 S10 FE+’는 86만 9천원~116만 8,200원이다.

색상은 그레이, 실버, 블루 총 3종이다. 그레이, 블루 색상은 삼성닷컴과 온라인 오픈마켓, 전국 삼성스토어와 전자제품 매장 등에서 구매할 수 있고 실버는 삼성닷컴 및 삼성강남에서만 판매한다.

영상 시청에 최적화된 디스플레이와 휴대성을 갖춘 슬림한 디자인

‘갤럭시 탭 S10 FE’는 277.0 mm(10.9형), ‘갤럭시 탭 S10 FE+’는 332.8 mm(13.1형)의 디스플레이를 채용했다. 갤럭시 탭 S 시리즈의 디자인을 계승했고, ‘갤럭시 탭 S10 FE+’는 전작비 더욱 얇은 베젤이 적용돼 더욱 몰입감 있는 시청 경험을 제공한다.

또, ‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 최대 90Hz의 주사율 자동 조절 기능과 주변 환경에 따라 자동으로 밝기를 조절해 주는 비전 부스터(Vision booster) 기능을 탑재해 사용자에게 부드러운 화면 전환과 선명한 화질 경험을 선사한다.

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 전작비 두께가 6.5mm에서 6.0mm로 0.5mm 줄어들어, 슬림한 디자인이 특징이다. 덕분에 사용자는 집, 학교, 직장 등 어디서나 손쉽게 제품을 휴대할 수 있다.

전작 대비 향상된 성능의 ‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 여러 앱을 손쉽게 전환할 수 있는 멀티태스킹을 효율적으로 지원하고, 부드러운 게이밍 경험을 제공한다.

또한, IP68 등급의 방수·방진 기능을 지원해 다양한 환경에서도 안정적인 사용이 가능하다.

태블릿에 최적화된 인텔리전스 기능

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 태블릿의 대화면에 최적화된 ‘인텔리전스’ 기능을 제공한다.

먼저, 태블릿 화면에 최적화된 ‘서클 투 서치(Circle to Search)’를 통해 사용자는 검색 결과를 확인하고, 동시에 텍스트도 번역하는 등 여러 작업을 대화면에서 동시에 수행할 수 있다.

삼성 노트의 ‘계산 모드’ 기능은 필기된 숫자와 텍스트를 빠르게 계산할 수 있어 학습에 유용하다. ‘손글씨 자동 보정’도 지원해 사용자의 깔끔하고 손쉬운 필기 작업을 돕는다.

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 업그레이드된 ‘AI 지우개(Object Eraser)’를 통해 이미지 속 불필요한 개체를 쉽게 제거할 수 있어 빠르고 간편한 사진 편집 경험을 제공한다.

또, ‘자동 잘라내기(Auto Trim)’ 기능은 갤러리의 영상을 분석해 자동으로 하이라이트 영상을 생성해 사용자에게 소중한 순간을 더욱 생동감 있게 전달한다.

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 생산성이 높은 다양한 서드파티 앱도 지원한다. ▲드로잉 앱 ‘클립 스튜디오 페인트(Clip Studio Paint)’ ▲영상 편집 앱 ‘루마퓨전(LumaFusion)’ ▲필기 앱 ‘굿노트(Goodnotes)’ 등을 활용하면 더욱 쉽게 다양한 콘텐츠를 제작하고 편집할 수 있다.

별도 판매되는 ‘북 커버 키보드’에는 ‘빅스비’ 혹은 ‘구글 제미나이’를 호출할 수 있는 ‘갤럭시 AI 키’가 탑재됐다. 사용자는 ‘갤럭시 AI 키’를 통해 쉽고 빠르게 AI 어시스턴트 앱을 호출하고, 멀티 태스킹 작업을 할 수 있다.

‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 대화면에 최적화된 ‘3D 맵 뷰(3D Map View)’ 기능을 지원한다.

사용자는 넓은 태블릿 화면에서 스마트싱스의 ‘3D 맵 뷰’ 기능으로 한눈에 집안의 정보를 확인할 수 있다. 예를 들어 집의 온도, 습도, 공기 질, 에너지 사용량 등 연결된 삼성 기기 정보를 쉽게 확인할 수 있다.

한편, ‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 강력한 보안 기능을 갖춘 ‘삼성 녹스(Samsung Knox)’가 적용돼 사용자의 중요한 정보를 안전하게 보호한다.

저장 용량 ‘더블업 찬스 프로모션’부터 다양한 혜택 제공

삼성전자는 ‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’ 128GB(8GB 메모리) 모델을 구매한 고객에게 256GB(12GB 메모리) 모델로 스토리지 용량을 2배 업그레이드하는 비용의 50%를 할인하는 혜택을 3일부터 16일까지 제공한다.

삼성전자는 출시를 기념해 3일부터 5월 31일까지 구매 고객 대상으로 다양한 혜택도 제공한다.

먼저, 가방 브랜드 ‘스위치(Sweetch)’와 협업해 제작한 전용 태블릿 파우치를 1만 개 한정으로 증정한다.

갤럭시 탭의 생산성과 휴대성을 높여주는 액세서리 특별 할인 혜택과 웨어러블 제품 구매 혜택도 제공한다. 고객은 ▲키보드 북커버 with AI 키 ▲슬림 키보드 북커버 with AI 키 ▲S펜 크리에이터 에디션 ▲50W 듀얼 PD 충전기 액세서리를 특별 할인 가격에 구매 가능하다.

또 삼성전자는 삼성닷컴 앱에서 사용할 수 있는 ‘갤럭시 버즈 FE’ 7만원 할인 쿠폰도 증정한다.

이외에도 ▲모아진 3개월 구독권 ▲한컴독스 1년 이용권 ▲예스24 크레마클럽 60일 이용권 ▲클립스튜디오 페인트 6개월 이용권 ▲루마퓨전 50% 할인권 ▲굿노트 1년 이용권 ▲Noteshelf 3 프리미엄 업그레이드 30% 할인권 ▲삼성에듀 1년 이용권 등 다양한 콘텐츠 혜택도 지원한다.

삼성전자는 16일까지 ‘삼성 강남’에서 실버 색상 현장 구매 또는 매장 픽업 고객에게 정품 스마트 북커버도 한정 수량으로 증정한다.

한편, ‘갤럭시 탭 S10 FE 시리즈’는 ‘AI 구독클럽’의 AI 스마트 요금제로도 구매 가능하다. 월 4천원의 ‘구독케어’를 통해 2년간 무상수리서비스 및 횟수 제한 없이 파손 보장을 받을 수 있어 안심하고 태블릿을 사용할 수 있다.

삼성전자 MX사업부 김창태 부사장은 “갤럭시 탭 S10 FE 시리즈는 지난해 출시한 ‘갤럭시 탭 S10 시리즈’의 프리미엄 경험과 AI 혁신에서 영감을 받았다”며, “다양한 인텔리전스 기능을 제공할 뿐만 아니라 강력한 성능과 감각적인 디자인까지 갖춘 태블릿 제품이다”고 말했다.

제품 세부 사양