칼럼집합건물 관리인 제도의 쟁점과 과제

 집합건물 관리인은 단순한 시설 관리자가 아니라 관리단을 대표하는 법적 주체입니다. 그는 공용부분 유지·보수, 관리비 집행, 규약 준수뿐 아니라 자치관리 시 인사 관리 책임까지 맡습니다. 시설관리,경비원, 청소원, 주차 관리원 등 건물 운영 인력을 채용·해임하고 근로계약을 체결하며, 노동법을 준수해야 하는 것입니다.

집합건물 관리인 vs 공동주택 주택관리사

많은 사람들이 혼동하는 두 제도는 본질적으로 다릅니다.

• 집합건물 관리인: 「집합건물법」에 근거, 구분소유자 10인 이상이면 선임 의무. 전유부분이50개이상 인 건물의  관리인으로 선임된 자는 소관청에 신고. 관리단 대표 성격이지만 구분소유자일 필요는 없음.

• 주택관리사: 「공동주택관리법」에 근거한 국가자격제도. 시험 합격 후 자격 취득, 일정 규모 공동주택에 의무 배치. 전문성을 제도적으로 보장.

즉, 집합건물 관리인은 대표자, 주택관리사는 전문 자격인(관리소장)이라는 점에서 차이가 있습니다.

현실에서 드러나는 문제들

• 깜깜이 회계: 관리비 집행 내역이 불투명해 입주민 불신을 초래.
• 전문성 부족: 노동법·회계·시설 관리에 대한 전문성이 없어 분쟁 발생.
• 인사 갈등: 시설관리원·경비원·청소원 해고 과정에서 부당해고 논란, 임금 체불 소송 사례 다수.
• 법의 실효성 부족: 관리인의 권한은 크지만, 입주민이 이를 견제할 장치는 제한적.

개선 방향

• 자격제도 도입 : 집합건물 관리인에게도 일정한 교육· 전문자격(집합건물관리사) 요건을 부여해 전문성을 확보해야 합니다. 
• 투명성 강화 : 관리운영방식(자치관리, 위탁관리, 도급관리)에 따라 인사 관리 또는 위탁·도급 선택과정을 공개하고 입주민 참여를 제도화해야 합니다.
• 법적 실효성 제고 : 관리인의 권한 남용을 방지하고 입주민 권리를 보호하는 장치 마련이 필요합니다.
• 노동법 교육 의무화 : 인사 관리 과정에서 법적 분쟁을 예방하기 위해 관리인 교육을 제도화해야 합니다.
• 직무교육 의무화: 지자체에 선임 등록된 관리인은 직무교육 이수 의무를 제도화 해야 합니다. 

결론

집합건물 관리인은 단순한 관리인이 아니라 공동체의 안전과 신뢰를 지키는 핵심 인물입니다. 그러나 현재 제도는 전문성과 책임성을 충분히 담보하지 못하고 있습니다. 앞으로는 관리인의 전문성·투명성·책임성을 강화하는 방향으로 제도를 발전시켜야 하며, 이를 통해 집합건물은 갈등의 무대가 아니라 지속 가능한 공동체 활성화 공간으로 자리매김할 수 있을 것입니다.